Accéder au bien immobilier de vos rêves grâce au financement approprié du logement

L’achat d’un appartement ou d’une maison représente généralement une charge financière significative que la plupart des Suisses ne peuvent pas assumer sans aide. Or une hypothèque appropriée et planifiée avec soin apporte précisément l’aide requise pour le financement du logement. Dans cet article, nous vous présentons les possibilités offertes pour le financement du logement et les points à prendre en compte.

Une base solide pour le financement du logement

Avant de réfléchir aux taux d’intérêt, aux durées et aux modèles hypothécaires, vous devriez commencer par connaître deux notions importantes pour une structuration solide du financement: le nantissement et la capacité financière. Le nantissement reflète le rapport entre le montant de l’hypothèque et la valeur commerciale ou valeur de vente de l’immeuble. Si la valeur commerciale était par exemple de CHF 500 000 et le montant de l’hypothèque de CHF 300 000, le nantissement serait de 60%.

Le nantissement est notamment important, parce que le législateur a défini un plafond de 80% en Suisse. Un achat immobilier entièrement financé par le crédit est donc impossible. Par ailleurs, vous ne pouvez vous approcher de cette limite qu’en accord avec la banque et dans certaines conditions. En règle générale, le nantissement est limité à 67%. En pratique, les fonds propres disponibles déterminent donc automatiquement un plafond pour le montant du financement et donc aussi pour le prix d’achat de l’immeuble. Qui plus est, le montant du nantissement est également déterminant pour le montant des intérêts. Si vous devez financer une part plus importante de votre futur logement par le biais d’une hypothèque, le risque augmente pour le prêteur hypothécaire, qui tente de le compenser par un taux d’intérêt plus élevé. De façon générale, vous devriez donc tenter de maintenir le nantissement au niveau le plus bas possible afin de profiter d’un taux d’intérêt avantageux.

La capacité financière correspond au rapport calculé entre les dépenses annuelles pour le bien immobilier et le revenu. Il n’y a certes pas de limite légale fixe comme pour le nantissement, mais en règle générale les banques acceptent une capacité financière maximale de 35%, autrement dit les coûts de votre bien immobilier ne doivent pas excéder 35% de votre revenu annuel. Ces coûts n’incluent cependant pas que les paiements nets au titre des intérêts et de l’amortissement, mais aussi les frais d’entretien courants de l’immeuble ainsi que les provisions éventuelles pour les travaux de rénovation nécessaires à l’avenir. Les calculs sont par ailleurs réalisés avec un «taux d’intérêt théorique» qui est normalement supérieur au taux actuel du marché de quelques points de pourcentage. Il s’agit de s’assurer que le financement du logement restera supportable pour le preneur d’hypothèque, même en cas de hausse du niveau des taux d’intérêt.

Quelle hypothèque est la bonne pour le financement du logement?

Le financement du logement étant un thème complexe, il n’y a pas une variante de financement qui serait la bonne dans tous les cas de figure. Il existe cependant différents modèles hypothécaire qui sont plus ou moins adaptés à certaines situations. On distingue généralement les trois modèles suivants:

  • Hypothèque à taux fixe
  • Hypothèque roll-over
  • Hypothèque à taux variable

Comme son nom l’indique, les conditions de l’hypothèque à taux fixe sont définies par avance. L’hypothèque à taux fixe possède donc une durée fixe et un taux d’intérêt tout aussi fixe. La charge financière induite par cette hypothèque est donc très facilement planifiable, car les mensualités ne changent pas tout au long de la durée. Avec une hypothèque à taux fixe, vous êtes en outre protégé contre les conséquences d’une hausse du niveau des taux. En revanche, si celui-ci venait à baisser, vous n’en profiteriez pas. Une hypothèque à taux fixe convient donc tout particulièrement aux personnes qui accordent une grande importance à la sécurité de planification. Vous devriez choisir la durée en fonction de l’évolution attendue des taux d’intérêt: si vous tablez sur une hausse des taux d’intérêt, une durée plus longue est conseillée, si vous pensez en revanche que les taux d’intérêt vont baisser, une durée plus courte semble judicieuse.

L’hypothèque roll-over qui est également appelée hypothèque Libor peut également être conclue avec une durée ferme, mais une durée variable est également possible. La différence nettement plus importante par rapport à l’hypothèque à taux fixe réside toutefois dans les modalités de détermination du taux d’intérêt. Le taux d’intérêt de l’hypothèque roll-over est en effet adapté à intervalles réguliers, généralement tous les trois, six, neuf ou douze mois. Il se fonde sur le taux Libor, un taux d’intérêt de référence pour les transactions entre grandes banques, qui sert toutefois aussi de base à la rémunération de nombreux autres produits bancaires. Grâce au taux d’intérêt variable, vous pouvez profiter d’un niveau de taux durablement bas et n’avez par ailleurs pas à vous soucier du bon moment pour conclure l’hypothèque, comme c’est le cas pour l’hypothèque à taux fixe. L’hypothèque roll-over convient donc tout particulièrement aux personnes qui accordent de l’importance à la flexibilité et qui sont en mesure d’assumer également une charge financière supplémentaire en cas de hausse du niveau des taux.

L’hypothèque à taux variable s’apparente à l’hypothèque roll-over, mais il s’agit plutôt d’un modèle en perte de vitesse. Dans cette variante, le taux d’intérêt peut également varier, mais il se base sur le niveau actuel des taux d’intérêt sur le marché et non sur le Libor. Étant donné que ce calcul manque de transparence pour le client et que l’hypothèque à taux variable est en outre proposée avec une durée illimitée, ce modèle est de plus en plus rare.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les possibilités de financement du logement ou si vous avez des questions sur d’autres produits de crédit ou de placement, vous pouvez vous adresser aux spécialistes de la Banque cantonale du Valais – nous vous aiderons. Si vous souhaitez conclure ou remplacer une hypothèque facilement, individuellement et de manière avantageuse, e-hypo constitue la solution qu’il vous faut.

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