Taux d’intérêt immobiliers avantageux – à quoi faut-il être attentif?

Les taux d’intérêt immobiliers sont bien sûr particulièrement intéressants pour vous si vous envisager d’acheter un bien immobilier, car il n’est que rarement possible de financer une maison ou un appartement sans une hypothèque adaptée. Comme les taux d’intérêt immobiliers ont une incidence substantielle sur les coûts d’une hypothèque, vous devriez essayer en votre qualité de preneur d’hypothèque de conclure un contrat aux taux le plus bas possible. La question est juste de savoir quels sont les facteurs qui influent sur le taux d’intérêt. Et un taux d’intérêt bas garantit-il effectivement une hypothèque avantageuse? Dans cet article, nous voulons vous montrer les facteurs sur lesquels reposent les taux d’intérêt immobiliers et ce que vous pouvez faire pour trouver l’hypothèque la plus avantageuse possible.

Le niveau de base des taux d’intérêt des hypothèques

Si vous commencez à examiner les offres sur le marché hypothécaire, vous allez vite constater qu’une fourchette de taux et non un taux d’intérêt concret est indiqué pour la plupart des hypothèques. Cela signifie que différents facteurs individuels influent sur le niveau des taux d’intérêt immobiliers. Étant donné que les plages des différentes offres hypothécaires évoluent généralement à un niveau similaire, il doit y avoir un certain niveau de base des taux d’intérêt, grâce auquel les banques calculent leurs offres.

Ce niveau de base des taux d’intérêt se fonde généralement sur différents taux d’intérêt de référence qui règlent souvent les transactions entre les grandes banques. Le plus connu d’entre eux et aussi l’un des plus importants est le Libor ou «London Interbank Offered Rate». L’importance du Libor ressort notamment du fait que la Banque nationale suisse définit sa marge de fluctuation à l’aide du Libor. Celui-ci a donc une influence directe sur la politique monétaire. En dehors de son importance pour la politique monétaire, le Libor sert aussi de base au calcul des taux d’intérêt des hypothèques. Le taux d’intérêt de l’hypothèque roll-over est même directement basé sur le Libor et est adapté tous les trois, six, neuf ou douze mois en fonction du niveau actuel du Libor. Avec une hypothèque roll-over, vous avez donc l’assurance que votre taux d’intérêt évoluera toujours au niveau général des taux.

En cas de baisse du Libor, vous profitez de taux d’intérêts plus avantageux, alors que le coût de votre hypothèque augmente lorsque le Libor progresse. De telles fluctuations sont exclues dans le cas d’une hypothèque à taux fixe. Là encore, le taux d’intérêt repose certes sur le niveau général des taux, mais il est fixé une fois pour toute au début du contrat et n’évolue plus par la suite. Le preneur d’hypothèque bénéficie ainsi d’une sécurité de planification, mais cela peut aussi être désavantageux lorsque les taux d’intérêt évoluent à la baisse.

Facteurs individuels concernant les taux d’intérêt immobiliers

Comme indiqué précédemment, la situation personnelle du preneur d’hypothèque joue un rôle important dans les taux d’intérêt immobiliers. La situation s’exprime principalement au travers de deux valeurs: le nantissement et la capacité financière.

Le nantissement reflète le rapport entre les fonds propres et le montant de l’hypothèque. Pour empêcher l’achat d’un bien immobilier uniquement financé par le biais du crédit, le législateur a limité le nantissement à 80% en Suisse, ce qui signifie qu’un cinquième du prix d’achat doit donc être financé par des fonds propres. Mais l’importance du nantissement ne se limite pas seulement à une perspective juridique. Il permet en effet aussi à la banque de calculer le risque de défaillance qu’elle doit supporter en cas de financement. Plus le nantissement est élevé, plus le risque de difficultés de paiement et, partant, de pertes financières consécutives pour la banque est grand. La banque tente de compenser ce risque en exigeant un taux d’intérêt plus élevé lorsque le nantissement est important. Par conséquent, si vous voulez profiter d’un taux d’intérêt aussi bas que possible, vous devriez essayer d’atteindre une part d’autofinancement aussi élevée que possible.

La capacité financière décrit la part de votre revenu que vous devez consacrer aux coûts du bien immobilier. Outre les paiements afférents à l’hypothèque, ces coûts incluent également les frais d’entretien de l’immeuble ainsi que les provisions éventuelles pour les travaux de rénovation. La banque utilise également la capacité financière pour évaluer le risque. Si la capacité financière est très élevée, autrement dit si le preneur d’hypothèque doit consacrer une grande partie de son revenu à l’immeuble, la probabilité de difficultés ou de défaillances de paiement est plus forte. La banque tente également de compenser ce risque avec un taux d’intérêt plus élevé, à moins de refuser directement le financement. Comme vous ne pouvez pas augmenter votre revenu comme bon vous semble au moment de conclure une hypothèque, vous devez essayer d’influencer la capacité financière en votre faveur par le biais des coûts de l’immeuble. Une durée plus longue serait par exemple envisageable afin d’étaler les mensualités. Globalement, vos possibilités pour influencer le taux d’intérêt de l’hypothèque au moyen de la capacité financière sont toutefois très limitées.

C’est en revanche nettement plus facile avec la durée, car la règle veut que plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. La raison en est le risque de taux croissant de la banque. Comme il est pratiquement impossible de prédire avec certitude le niveau des taux dans trois, cinq ou dix ans, la banque peut subir un sérieux désavantage financier lorsque la durée est importante. Le taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe est en effet immuable, même si le niveau des taux a augmenté de plusieurs points de pourcentage depuis la conclusion du contrat. La banque répond à ce risque par une majoration d’intérêt, qui augmente en fonction de la durée. Profitez du calculateur en ligne d’e-hypo pour vous faire une idée de vos possibilités en matière d’hypothèque. Vous pouvez y passer différentes variantes en revue et trouver ainsi l’offre appropriée - c’est simple, personnalisé et avantageux.

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