Comment les intérêts d’emprunt sont-ils calculés?

Qu’il s’agisse d’une nouvelle voiture, du bien immobilier de vos rêves ou du remplacement des meubles de salon, un crédit permet de financer un grand nombre de choses pour lesquelles il faudrait à défaut épargner pendant longtemps. Comme les banques n’accordent pas de crédits gratuitement, une comparaison des conditions est importante, si vous ne souhaitez pas que votre crédit vous revienne trop cher. Les intérêts d’emprunt sont particulièrement importants à cet égard, car ce sont eux qui ont la plus grande influence sur les coûts. C’est particulièrement vrai des intérêts des hypothèques dont il sera principalement question dans cet article. Nous vous présentons la base de calcul des intérêts d’emprunt et ce que vous pouvez faire pour minimiser autant que possible le taux d’intérêt de votre hypothèque.

Comment les intérêts d’emprunt des hypothèques sont-ils établis?

Les intérêts d’emprunt d’un crédit privé ou d’une hypothèque se basent toujours sur un grand nombre de facteurs. Il existe cependant une base qui a une importance particulière et qui s’applique pareillement à tous les crédits: le niveau des taux d’intérêt. La situation sur le marché financier détermine les conditions auxquelles les banques prêtent de l’argent ou l’acceptent en guise de placement. Si le niveau des taux est bas, vous ne percevez guère d’intérêts sur vos placements, mais bénéficiez à l’inverse d’une faible charge d’intérêts sur les crédits. Cependant la notion de niveau de taux peut facilement prêter à confusion, car il n’existe pas de valeur universelle pour les taux d’intérêt qui servirait de base à toutes les banques. Il existe néanmoins des taux d’intérêt dits de référence qui sont généralement utilisés pour calculer les intérêts des produits bancaires. L’un des plus importants est le Libor ou «London Interbank Offered Rate» qui est déterminé quotidiennement à Londres et qui s’applique aux transactions entre les grandes banques. L’importance du Libor se manifeste notamment par le fait que la Banque nationale suisse base sa marge de fluctuation, un instrument important de sa politique monétaire, sur le Libor.

Les taux d’intérêt des hypothèques se déduisent donc du niveau général des taux d’intérêt ou de l’évolution de certains taux d’intérêt de référence. Il existe même un modèle hypothécaire, l’hypothèque roll-over, où le calcul du taux d’intérêt se base directement sur le Libor. La banque applique encore une majoration au Libor et adapte régulièrement le taux d’intérêt pour ses clients à l’évolution du Libor, généralement tous les trois, six, neuf ou douze mois. Avec une hypothèque roll-over vous êtes donc pratiquement toujours en phase avec votre temps et n’avez pas à vous inquiéter de payer trop d’intérêts dans une phase de taux bas. Si le taux d’intérêt baisse après la conclusion du contrat hypothécaire, vous profitez même d’une baisse de la charge d’intérêts. En cas de hausse des taux d’intérêt, vous devez cependant aussi vous attendre à une augmentation des coûts de votre hypothèque. Une hypothèque roll-over convient donc tout particulièrement aux personnes disposant d’une certaine marge de manœuvre financière leur permettant de compenser d’éventuelles fluctuations des taux d’intérêt.

Les intérêts d’emprunt de la deuxième variante d’hypothèque habituelle en Suisse, l’hypothèque à taux fixe, ne sont déterminés qu’une seule fois au début de la durée et restent ensuite inchangés jusqu’à l’échéance de l’hypothèque. Vous bénéficiez ainsi d’une grande sécurité de planification. Pour la banque, cette hypothèque implique toutefois un risque de taux, notamment lorsque les durées sont longues. Le niveau des taux étant difficile à prédire sur une période prolongée, la banque peut craindre une évolution du niveau des taux en sa défaveur avec des durées jusqu’à dix ans. Afin de compenser cette perte éventuelle, elle perçoit une majoration d’intérêt pour les durées plus longues. Lorsque les taux d’intérêt actuels sont bas, vous devriez donc toujours vous demander s’il est utile de définir une durée dans la tranche supérieure. Contrairement à l’hypothèque à taux fixe, le risque de taux de la banque est très faible avec l’hypothèque roll-over, de sorte que cette variante peut éventuellement être plus avantageuse pour vous. Le calculateur d’offres d’e-hypo vous permet de calculer facilement et rapidement des modèles de financement possibles et de vous décider ensuite pour l’offre appropriée. Il vous suffit de quelques indications pour obtenir une offre individuelle en quelques clics – pourquoi ne pas essayer tout de suite?

Autres facteurs pour le calcul des intérêts d’emprunt

Les intérêts des hypothèques ne dépendent bien sûr pas uniquement du niveau général des taux. Votre situation personnelle a également une grande influence sur le niveau des taux. Les fonds propres utilisés constituent un aspect particulièrement important, tout comme le rapport entre les fonds propres et le montant de l’hypothèque qui est également qualifié de nantissement. En Suisse, le nantissement a été plafonné à 80% par le législateur. Vous pouvez donc financer au plus 80% du prix d’achat ou des coûts de construction au moyen d’une hypothèque. En principe, vous devriez toutefois essayer d’atteindre un nantissement moins élevé, car plus il est élevé, plus la banque court le risque d’être confrontée à des problèmes lors du remboursement et de subir un préjudice financier. La banque «récompense» par conséquent un nantissement moins élevé par un taux d’intérêt plus bas.

Il en va de même pour la capacité financière, à savoir le rapport entre les coûts de l’immeuble et votre revenu. Si vous devez consacrer une part importante de votre revenu au paiement des mensualités et des frais courants, le risque de difficultés de paiement est plus élevé. La banque tente également de compenser ce risque par des taux d’intérêt plus élevés. Lors du choix de l’immeuble et de l’hypothèque correspondante, vous devriez donc toujours garder un œil sur vos possibilités financières, faute de quoi vous devez éventuellement vous attendre à des intérêts d’emprunt nettement plus élevés.

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