Les taux d’intérêt des hypothèques – comment sont-ils déterminés?

Qu’il s’agisse de prévoyance dans le cadre du pilier 3a, d’un compte épargne, d’un crédit privé, d’une hypothèque ou de toute autre prestation de la banque, les taux d’intérêt jouent presque toujours un rôle déterminant. Dans le cas des hypothèques, les taux d’intérêt de la banque sont particulièrement important et ce pour deux raisons: d’une part ils sont extrêmement flexibles et se basent en partie sur votre situation financière, d’autre part ils ont une forte incidence sur les coûts, en raison des sommes élevées habituelles dans les hypothèques. Dans cet article, nous voulons vous présenter les facteurs qui ont une incidence sur le taux d’intérêt et ce que vous pouvez faire pour économiser des intérêts et donc des espèces sonnantes et trébuchantes, dans le cas d’hypothèques ou d’un crédit privé.

La base de calcul du taux d’intérêt par la banque

Avant d’aborder les conditions, le taux d’intérêt, le taux Libor ou la durée, commençons par quelques principes fondamentaux concernant les taux d’intérêt: comme partout dans le monde, la banque en Suisse finance ses frais et donc ses prestations par le biais des intérêts perçus pour les crédits et les hypothèques. Les taux d’intérêt ne doivent donc pas être trop bas, si la banque souhaite travailler de manière économique. Sans intérêts pour les crédits ou une hypothèque Libor, la banque ne pourrait par ailleurs pas verser d’intérêts pour l’argent déposé sur le compte épargne ou pour les placements. Mais le taux d’intérêt pour les différentes prestations ne doit pas non plus être trop élevé, faute de quoi les clients commerciaux et privés changeraient de banque. La fixation des taux d’intérêt est donc toujours délicate, quelle que soit la banque.

Celle-ci ne procède évidemment pas de façon arbitraire lors de la détermination des taux d’intérêt pour les crédits et les hypothèques. Le Libor ou «London Interbank Offered Rate» sert de base à de nombreux frais, prestations et aux conditions offertes pour les crédits et les hypothèques. Le Libor est un taux d’intérêt de référence déterminé pour les crédits entre les grandes banques. On distingue ainsi différents taux Libor pour des transactions de différente durée, par exemple trois ou six mois. Le taux d’intérêt applicable aux transactions ayant une durée de trois mois est particulièrement intéressant en Suisse, car la BNS définit une marge de fluctuation correspondante. Elle vise à concrétiser la politique monétaire de la BNS en Suisse et a donc un effet direct sur les taux d’intérêt sur le marché monétaire, du compte d’épargne à l’hypothèque, en passant par le crédit privé.

La marge de fluctuation de la BNS pour la Suisse étant sans cesse adaptée à la situation actuelle, la banque doit également tenir compte de l’évolution antérieure du Libor lors de la définition des conditions et prédire l’évolution future du taux d’intérêt. Par conséquent, la durée des différents produits a également une grande influence sur les taux d’intérêt, qu’il s’agisse de la prévoyance du pilier 3a, d’un crédit privé, d’une hypothèque ou du compte épargne. Lorsque les conditions ne s’appliquent que pendant quelques mois, le risque est encore contrôlable pour la banque. Or la durée de la plupart des produits bancaire ne se mesure pas en mois mais en années. Les hypothèques qui ont souvent une durée comprise entre cinq et dix ans présentent notamment un risque de taux considérable pour la banque. Celle-ci tente de limiter le risque en appliquant une majoration sur le taux d’intérêt et les clients privés devraient en tenir compte lorsqu’ils examinent les conditions de l’hypothèque. Le cas échéant, une hypothèque d’une durée légèrement plus courte peut en effet avoir un taux d’intérêt plus avantageux, vous permettant ainsi d’économiser de l’argent.

Abaisser le taux d’intérêt et économiser de l’argent

À première vue, il semble que les clients privés ne puissent pas faire grand-chose pour influer sur le taux d’intérêt. Les taux d’intérêt du compte épargne, de la prévoyance du pilier 3a ou du crédit privé sont tous déterminés sur la base du Libor. Mais les frais et les taux d’intérêt de la banque sont loin d’être gravés dans le marbre, notamment en ce qui concerne l’hypothèque, et vous pouvez parfaitement économiser beaucoup d’argent si vous adoptez la bonne méthode. Comme indiqué précédemment, vous pouvez par exemple opter pour une durée un peu plus courte, afin de minimiser autant que possible la prime de risque et donc le taux d’intérêt de l’hypothèque. Les hypothèques en ligne qui fonctionnent sans conseil offrent souvent des taux d’intérêt sensiblement plus bas que les prêteurs hypothécaires classiques. Il est donc utile de s’informer par soi-même et de profiter ensuite des taux d’intérêt bas des hypothèques en ligne.

Une autre possibilité consiste à maintenir le taux de nantissement aussi bas que possible. Il reflète le rapport entre le montant de l’hypothèque et la valeur vénale globale de l’immeuble. Si vous financez une part importante de l’immeuble avec vos fonds propres, la banque vous «récompense» par un taux d’intérêt plus avantageux, car le risque est moindre pour elle. Vous pouvez par ailleurs fréquemment transférer votre compte épargne ou votre prévoyance du pilier 3a à votre banque hypothécaire et ainsi également économiser de l’argent.

Le cas échéant, les clients privés peuvent également avoir intérêt à changer de modèle hypothécaire. En plus de l’hypothèque à taux fixe très répandue qui conserve le même taux d’intérêt sur toute la durée, il existe en effet encore d’autres variantes d’hypothèques, par exemple l’hypothèque Libor ou roll-over. À l’instar de l’hypothèque à taux fixe, cette hypothèque a une durée limitée, sachant toutefois que le taux d’intérêt est adapté tous les quelques mois, habituellement tous les trois ou six mois. Le Libor sert de nouveau de base aux taux d’intérêt des hypothèques roll-over. L’avantage pour les clients privés est ici que le risque de taux est nettement moins élevé pour la banque grâce à la possibilité d’adaptation régulière et qu’aucune prime de risque élevée n’est donc requise. Si vous changez au bon moment, vous économisez donc des frais..

Lors du changement, vous ne devez cependant pas nécessairement choisir un autre modèle hypothécaire pour économiser de l’argent. Si vous concluez par exemple une hypothèque à taux fixe à un moment où le niveau des taux est globalement élevé, vous devriez plutôt choisir une durée courte. Si le niveau des taux baisse par la suite, vous pourrez choisir une hypothèque à taux fixe au taux d’intérêt moins élevé à l’échéance de l’hypothèque. Si les taux d’intérêt ont fortement baissé, une durée plus longue peut à présent être judicieuse. Si vous pensez en revanche que les taux d’intérêt vont continuer à baisser, vous optez de nouveau pour une durée plus courte.

Changer en ligne avec e-hypo

Désormais vous pouvez très facilement changer d’hypothèque en ligne. Sur e-hypo, il vous faut juste quelques données de référence sur votre situation actuelle pour demander le calcul d’une première offre en ligne. La suite de la procédure s’effectue également en ligne pour l’essentiel. Vous devez juste envoyer les documents signés du contrat par courrier. Des facteurs de réduction tels que l’avoir du pilier 3a ou l’avoir sur le compte épargne sont bien sûr également pris en compte dans l’offre en ligne d’e-hypo.

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