Ce qu’il faut savoir sur la valeur locative

Qu’est-ce que la valeur locative?

Le terme "valeur locative" désigne les revenus fictifs que le propriétaire d'un bien immobilier réaliserait s’il le louait au lieu de l’occuper lui-même. Bien qu’en réalité, le propriétaire ne reçoit pas ce revenu de location, il doit payer de l'impôt sur celui-ci sous la forme de la valeur locative. "Valeur locative" est un terme abrégé qui désigne l’imposition de la valeur locative prescrite par la loi pour les immeubles occupés par leur propriétaire.

Dès que le propriétaire utilise lui-même l’immeuble acheté, il doit déclarer la valeur locative comme revenu. Cette réglementation vise à assurer l'égalité de traitement fiscal des locataires et des propriétaires qui occupent eux-mêmes leur propre immeuble. En compensation pour cette charge, le propriétaire peut déduire, à titre de dépenses, les intérêts qu'il doit payer sur l'hypothèque de son bien immobilier. Les frais d'entretien de l'immeuble sont également considérés comme des dépenses déductibles. Il est donc conseillé aux propriétaires de logements de bien conserver les factures pour les travaux de transformation et de rénovation. Les dépenses doivent être indiquées dans la déclaration fiscale de l'année en question.

Wissenswertes zum Eigenmietwert

Pourquoi le fisc prélève-t-il la valeur locative ?

En général, un État a bien entendu besoin de revenus pour financer ses dépenses et prélève pour cela différents impôts et taxes. La valeur locative a également pour but d'assurer plus d’égalité dans le traitement des propriétaires d’immeubles et des locataires. En effet, les locataires ne peuvent pas déduire des impôts sur leurs frais de logement déjà plus élevés, tandis que les propriétaires d’immeubles peuvent déduire des impôts sur différents frais liés à la maison ou à l'appartement. De ce fait, ils bénéficient d’une réduction effective de leur charge fiscale. Par conséquent, la valeur locative a pour fonction d’être un correctif dont le but est, du moins en théorie, de compenser ces avantages fiscaux.

Comment la valeur locative est-elle calculée ?

La détermination de la valeur locative n'est pas si facile. L’avantage en est que si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, vous n'avez aucun effort à faire, car c’est l'autorité fiscale qui s’en occupe. Pour calculer la valeur locative, l'autorité fiscale compétente détermine d'abord la surface utile nette du bâtiment. Cette surface comprend toutes les pièces, y compris les salles de bains. S’y ajoute les surfaces extérieures telles que le jardin, le balcon ou la terrasse. Les pièces annexes telles que la cave et le grenier font partie des unités d’espace retenues également. Pour déterminer le montant du loyer fictif, l’autorité fiscale compare le niveau de loyer local avec des logements comparables dans les environs. Dans ce calcul, la situation, l'âge de l'immeuble, l'aménagement et la construction sont également pris en compte. Une fois que tous les facteurs ont été pris en compte, l’autorité fiscale calcule un loyer annuel comme valeur locative de marché.

Tipps zur Berechnung des Eigenmietwerts

Comment les propriétaires d’immeubles peuvent-ils réduire les obligations de paiement résultant de la valeur locative ?

Les revenus locatifs fictifs sont des revenus que le propriétaire doit indiquer dans sa déclaration fiscale. En même temps, les dépenses, comme les frais d'entretien, ainsi que les intérêts hypothécaires réduisent la charge fiscale. De ce fait, toutes les dépenses doivent être indiquées dans la déclaration fiscale également. L’autorité fiscale vérifie ensuite les indications en détail. En plus des indications sur la résidence principale, les règlements relatifs à la valeur locative s'appliquent également aux maisons de vacances occupées par leur propriétaire. Si, par contre, vous louez votre maison de vacances, vous devez indiquer les revenus locatifs effectifs dans votre déclaration fiscale.

Quels sont les points de critiques par rapport au concept de la valeur locative ?

On remarque une résistance à l'imposition de la valeur locative des biens immobiliers occupés par leur propriétaire, puisqu’il ne s'agit pas de l'imposition de revenus réels, mais de revenus fictifs. Il reste à discuter si la valeur locative atteint l'objectif visant à assurer plus d’égalité. Les propriétaires de maisons qui, en raison de leur situation économique, bénéficient d'hypothèques favorables et peuvent financer des investissements d'entretien importants ou des assainissements énergétiques profitent de cette réglementation. Dans ce cas-là, le législateur ne réussit donc pas à atteindre l'objectif visé.

Mietwertbesteuerung von selbstgenutzten Liegenschaften

La valeur locative appartiendra-t-elle bientôt au passé et quelles en seraient les conséquences ?

Depuis longtemps, la valeur locative fait l'objet de critiques de la part des propriétaires suisses d’immeubles. Les propriétaires d’immeubles trouvent injuste d'imposer un revenu qu'ils ne réalisent pas; d’une part, les propriétaires âgés qui ont amorti l’hypothèque de leur maison et ne peuvent plus imputer des intérêts hypothécaires. La charge fiscale s’augmente en conséquence et la maison ne fait plus fonction de prévoyance vieillesse, mais peut devenir une charge financière. D’autre part, les acheteurs d’immeubles plus jeunes sont tentés de choisir l'amortissement indirect pour leur hypothèque. Ainsi, le compte de prévoyance du pilier 3a est mis en gage afin que la dette hypothécaire et les intérêts hypothécaires restent inchangés pendant la durée du financement. De cette façon, l'acheteur s’assure qu'il pourra réduire ses impôts sur le revenu en imputant les intérêts. D'autres propriétaires, à leur tour, choisissent de prolonger l'hypothèque en raison des avantages fiscaux, bien qu'ils disposent des moyens pour amortir l'hypothèque dans sa totalité. Cet endettement supplémentaire serait évité par la suppression de la valeur locative.

Dans le passé, de nombreux efforts ont été déployés pour supprimer la valeur locative. La question de supprimer la valeur locative a été discutée à plusieurs reprises, mais n'a pas encore été décidée définitivement. Surtout que la déductibilité des intérêts hypothécaires est un point de discussion sur lequel aucun accord n'a encore été trouvé. La suite reste à voir.

Si l'imposition de la valeur locative devait être supprimée, comme le supposent de nombreux experts, l'achat de biens immobiliers pourraient devenir encore plus attractif et les prix pourraient augmenter à cause de la demande accrue. En même temps, la suppression de la valeur locative devrait probablement être financée par la suppression ou du moins la réduction des déductions fiscales. Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et que vous vous attendez à un tel développement, il pourrait être financièrement intéressant pour vous d'avancer les investissements dans l’entretien de vos biens immobiliers en suspens. Si, par contre, vous envisagez d'acheter un bien immobilier, il peut valoir la peine d’aborder ce sujet intéressant dans un proche avenir.

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