La capacité financière dans le cadre de l'hypothèque - quelle part d'un immeuble puis-je me payer?

Si vous souhaitez financer un bien immobilier, des facteurs tels que le taux d’intérêt et la durée de l’hypothèque sont évidemment très importants, ce sont en effet eux qui déterminent les modalités de remboursement. Mais la capacité financière du financement ainsi que le nantissement du bien immobilier sont au moins aussi important pour un achat financé au moyen d’une hypothèque. Car c’est à l’aide de ces deux valeurs que la banque vérifie si votre financement possède une assise solide.

Recettes et dépenses – la capacité financière

Dans une hypothèque, le rapport entre le revenu brut du preneur d’hypothèque et les frais courants du bien immobilier financé est indiqué par la capacité financière. Si vous aviez par exemple un revenu brut mensuel de CHF 5000 et que vous deviez consacrer CHF 1250 par mois au financement de votre logement, la capacité financière de l’hypothèque serait de 25%, une valeur tout à fait acceptable. De façon générale, les banques exigent en effet que la capacité financière soit au maximum de 35% pour le financement privé du logement. Lors du calcul de la capacité financière, vous devriez néanmoins tenir compte du fait que tous les coûts afférents à l’immeuble sont pris en compte. Cela inclut par exemple aussi les frais d’entretien courants pour le bien immobilier ainsi que les éventuelles provisions pour les rénovations qui sont généralement nécessaires avant l’expiration de la phase de remboursement pour les hypothèques d’une durée de dix ans ou plus.

Il existe encore un autre «obstacle» lors du calcul de la capacité financière: la banque n’utilise pas le taux d’intérêt négocié avec vous mais un «taux d’intérêt théorique». Celui-ci excède les valeurs actuelles, souvent de quelques points de pourcentage, de sorte que les coûts de l’hypothèque utilisés pour le calcul de la capacité financière sont nettement supérieurs à ceux de l’offre hypothécaire à proprement parler. La raison de cette méthode de calcul est tout aussi simple qu’évidente: la banque veut ainsi s’assurer que vous, à savoir le preneur d’hypothèque, serez en mesure d’assumer le financement, même en cas de hausse des taux d’intérêt. Car dans cinq à dix ans, lorsque le contrat hypothécaire arrivera à son terme et devra être prolongé, il n’est pas improbable que le niveau des taux ait évolué de plusieurs points.

Fonds propres et montant de l’hypothèque – le nantissement

Outre la capacité financière qui se concentre sur les coûts mensuels de l’hypothèque, le nantissement est également un facteur important lors du financement du logement, tellement important même que le législateur a limité le nantissement à 80%. Mais qu’est-ce précisément que le nantissement?

Le nantissement exprime le rapport entre la valeur vénale ou la valeur d’achat de l’immeuble et le montant de l’hypothèque. En principe, le nantissement décrit donc la part du financement par crédit dans votre financement immobilier. Si le prix d’achat du bien immobilier que vous souhaitez acquérir était par exemple de CHF 500 000 et si vous contractiez une hypothèque de CHF 250 000, le nantissement serait de 50%.

L’importance du nantissement n’est pas évidente à première vue, pour peu que la capacité financière soit assurée. Une capacité financière suffisante garantit pourtant que vous serez en mesure de rembourser l’hypothèque, même en des temps difficiles, non?

L’importance du nantissement n’est pas évidente à première vue, pour peu que la capacité financière soit assurée. Une capacité financière suffisante garantit pourtant que vous serez en mesure de rembourser l’hypothèque, même en des temps difficiles, non? C’est exact en principe, mais il n’empêche que le nantissement est important lors de l’octroi de contrats hypothécaires, car il a une influence significative sur le temps qu’il vous faudra pour rembourser intégralement l’hypothèque. La limitation du nantissement vise à éviter qu’un preneur d’hypothèque ait à effectuer des remboursements pendant des décennies et jusqu’à un âge avancé, car cela augmenterait le risque de surendettement. L’autofinancement d’au moins 20% garantit en outre que des hypothèques ne seront pas conclues à la hâte et sans assise financière solide, ce qui est aussi dans votre intérêt en tant que client..

Comment peut-on améliorer la capacité financière et le nantissement?

Il n’y a de simple «astuce» pour améliorer les valeurs de la capacité financière et du nantissement. En effet, vous ne pouvez pas simplement augmenter votre revenu ou baisser le prix d’achat. Vous pouvez néanmoins faire quelque chose pour abaisser ces valeurs lors du financement. Si vous disposez en effet encore de fonds propres que vous n’aviez pas pris en compte pour le financement, vous pouvez les apporter et ainsi abaisser le montant de l’hypothèque requis. Une telle mesure a un effet direct sur le nantissement et, du fait de la diminution des intérêts payés, un effet indirect sur la capacité financière.

Vous n’allez certes pas produire d’effet trop important, mais si vous n’avez que légèrement dépassé les valeurs maximales pour le nantissement ou la capacité financière, quelque milliers de francs peuvent être déterminants..

En principe, de telles mesures ne sont conseillées qu’à titre vraiment exceptionnel. La limitation du nantissement et de la capacité financière vise en effet à vous protéger en tant que preneur d’hypothèque, car une hypothèque mal planifiée peut rapidement se solder par un surendettement. Par conséquent, si vous vous rendez compte lors de la planification du financement de votre logement que vous dépassez les limites en matière de nantissement ou de capacité financière, vous feriez mieux d’envisager une autre solution. Utilisez par exemple le calculateur d’e-hypo, pour solliciter rapidement et facilement une offre d’hypothèque individuelle et viable.

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