Comment le taux hypothécaire est-il calculé?

Vous devez accomplir de nombreuses tâches si vous prévoyez de financer un logement: vous devez comparer des biens immobiliers, vous faire une idée des différents modèles hypothécaires, planifier la durée et éventuellement réfléchir à votre prévoyance du pilier 3a. La question des taux d’intérêt est cependant primordiale en matière d’hypothèque. La raison en est relativement simple: les taux hypothécaires déterminent principalement les coûts qui vous sont occasionnés pendant la durée de l’hypothèque. Et comme les montants à six ou sept chiffres ne sont pas rares pour des biens immobiliers en Suisse, chaque position après la virgule est significative en matière de taux. Par conséquent, si vous cherchez une hypothèque avantageuse, vous devez savoir quels sont les types d’hypothèques proposés par les banques en Suisse et comment les intérêts ou les taux d’intérêt sont calculés pour ces hypothèques. Nous vous fournissons l’aperçu adéquat et vous présentons en outre les solutions permettant d’économiser des taux d’intérêt auprès de la banque.

Modèles hypothécaires et calcul des taux d’intérêt

Trois types d’hypothèques sont courants en Suisse, sachant que l’un d’entre eux est de plus en plus rare en raison de l’évolution des taux d’intérêt ces dernières années et de l’orientation. Les principaux modèles hypothécaires sont les suivants:

  • Hypothèque à taux fixe
  • Hypothèque Libor ou roll-over
  • hypothèque à taux variable

L’hypothèque à taux fixe est la forme «classique» de l’hypothèque. Tant la durée que le taux d’intérêt de l’hypothèque à taux fixe sont fixes, de sorte qu’il est assez simple de calculer les coûts à l’avance sur toute la durée. À cet égard, l’hypothèque à taux fixe offre une sécurité de planification élevée, d’autant que la durée est généralement comprise entre cinq et dix ans. Elle se prête donc parfaitement à une planification à long terme du financement et de l’amortissement. Dans le cas de l’hypothèque à taux fixe, l’évolution fondamentale des taux d’intérêt dépend avant tout de la situation actuelle sur le marché. Un taux d’intérêt de référence sert souvent de base au taux d’intérêt sur lequel la banque perçoit ensuite une majoration.

Dans le cas de l’hypothèque Libor, l’évolution des taux d’intérêt est nettement plus transparente que pour l’hypothèque à taux fixe, car ici le taux d’intérêt se fonde directement sur le taux de référence Libor qui est fixé quotidiennement à Londres. La particularité des hypothèques Libor est que leur taux d’intérêt est redéfini à intervalles réguliers. Les banques déterminent généralement le taux d’intérêt de l’hypothèque Libor, également appelée hypothèque roll-over, tous les trois, six ou douze mois. Le taux d’intérêt de référence Libor sert toujours de référence. Cette orientation variable des taux d’intérêt selon l’évolution du marché peut être très avantageuse pour vous en tant que client, en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. Si vous anticipez une baisse des taux d’intérêt, l’hypothèque Libor a l’avantage par rapport à l’hypothèque à taux fixe que les taux d’intérêt sont corrigés à la baisse en cas d’évolution correspondante du taux d’intérêt de référence. Si le Libor venait toutefois à augmenter, vous devez également vous attendre à des coûts plus élevés pour les hypothèques roll-over. Afin de bénéficier pleinement des avantages de ce type d’hypothèque, vous devriez constamment suivre l’évolution du taux Libor, de préférence déjà quelques mois avant de conclure l’hypothèque avec la banque. L’hypothèque roll-over convient donc tout particulièrement aux personnes qui sont prêtes à s’intéresser à leur hypothèque sur le long terme et qui peuvent en outre supporter financièrement les variations des mensualités. La durée généralement courte (entre deux et cinq ans) contribue également au faut que l’hypothèque Libor requiert globalement une gestion plus intense que l’hypothèque à taux fixe.

L’hypothèque à taux variable constitue la dernière variante d’hypothèque. Elle ressemble à l’hypothèque Libor, mais l’intérêt hypothécaire ne se base pas sur un taux d’intérêt de référence défini. Les taux hypothécaires découlent plutôt de l’évolution générale sur le marché financier. La banque adapte également les taux d’intérêt après quelques mois, mais l’évolution est plus difficile à prévoir que pour le taux de l’hypothèque Libor. À cela s’ajoute la durée illimitée de l’hypothèque à taux variable. Il est donc encore plus important pour vous en tant que client d’observer les taux hypothécaires et d’agir au cas où ils augmenteraient. Pour ces raisons, l’hypothèque à taux variable est de moins en moins demandée et donc également proposée plus rarement par les banques. Comme vous pouvez le voir, les modèles hypothécaires habituellement proposés en Suisse diffèrent sensiblement en matière de taux d’intérêt. Si vous abordez un financement avec la banque, vous devriez donc déjà avoir choisi une variante, car c’est le seul moyen d’obtenir une offre concrète. Si vous souhaitez examiner les différentes possibilités de plus près, vous pouvez utiliser le calculateur d’offre en ligne d’e-hypo.ch. Car vous pouvez facilement et individuellement y calculer une variante de financement pour chaque type d’hypothèque. Pourquoi n’essaieriez-vous pas tout de Suite?

Quels sont les autres facteurs d’influence sur les taux hypothécaires?

La situation sur le marché et le modèle hypothécaire choisi ne sont pas les seuls à influer sur le montant des taux hypothécaires. La durée et surtout la situation financière initiale jouent également un rôle déterminant lors du calcul du taux hypothécaire. Le nantissement est particulièrement important à cet égard; il indique quelle part du financement de l’immeuble est assurée par le biais des banques. Si le prix d’achat était par exemple de CHF 1 000 000 et le montant de l’hypothèque de CHF 500 000, le nantissement serait de 50%. En Suisse, le nantissement est limité à 80% par la loi, mais vous devriez de toute façon éviter de trop approcher cette limite. D’une part un nantissement du pilier 3a est généralement requis dans un tel cas, d’autre part les taux d’intérêt augmentent plus le nantissement est élevé, ce qui s’explique par le risque de défaillance accru pour la banque. La capacité financière a également un effet sur le taux d’intérêt hypothécaire. La capacité financière indique la part de votre revenu qui doit être consacrée aux frais courants ainsi qu’aux frais d’intérêts et d’amortissement du logement en propriété. Plus le pourcentage est élevé, plus le risque est important pour la banque et plus le taux d’intérêt hypothécaire est élevé.

En matière de durée, la règle est simple: plus la durée de l’hypothèque est longue, plus le taux d’intérêt est élevé, ce qui s’explique par le risque de taux pour la banque. Lorsque la durée est longue, l’évolution des taux d’intérêt sur le marché est plus difficile à anticiper. Aussi, le risque d’une évolution défavorable est-il plus grand pour la banque, ce qu’elle tente de compenser par un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé.

Afin de bénéficier d’un taux d’intérêt hypothécaire avantageux, vous devez donc toujours choisir très scrupuleusement vos conditions. Lorsque les taux d’intérêt sont bas, vaut-il mieux opter pour une durée plus longue ou privilégier une hypothèque Libor? Grâce à e-hypo.ch, vous pouvez calculer très facilement différentes variantes de financement en ligne avant de vous décider pour une offre. De façon générale, nous pouvons toutefois retenir en ce qui concerne le taux d’intérêt hypothécaire que plus vous apportez de fonds propres et plus votre revenu est élevé, plus les taux d’intérêt seront avantageux.

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