Hypothèque en 1er et en 2e rang – la structure correcte pour votre hypothèque

En Suisse, le législateur a établi certaines règles pour le financement du logement basé sur des hypothèques, qui limitent le montant du financement externe. À première vue, cela peut sembler désavantageux pour les clients des banques, mais ces lois visent à protéger les preneurs d’hypothèques contre le surendettement résultant d’engagements financiers trop importants. En plus des prescriptions légales, les banques ont encore établi leurs propres réglementations afin de se protéger elles-mêmes ainsi que leurs clients. Dans cet article, nous vous expliquons la situation légale et le sens des expressions «hypothèque en 1er rang» et «hypothèque en 2e rang».

L’indicateur du financement externe: le nantissement

Un termes revient régulièrement lorsqu’il est question d’hypothèque en 1er et en 2e rang: nantissement. Pour comprendre les spécificités de l’hypothèque en 1er et en 2e rang, vous devez d’abord savoir ce qu’est le nantissement: il s’agit du rapport entre le prix d’achat ou les coûts de construction de l’immeuble et le montant de l’hypothèque. Le nantissement exprime donc la part du financement externe de l’immeuble et dans quelle mesure les coûts sont couverts par des fonds propres. Si le prix d’achat de votre immeuble était par exemple de CHF 1'000'000 et si vous deviez contracter une hypothèque de CHF 400'000 pour le financement, le nantissement serait de 40%.

La situation juridique en Suisse et les réglementations des banques

Le législateur a limité le nantissement à 80% afin de protéger les preneurs d’hypothèques contre le surendettement résultant d’une charge financière trop élevée. Ils doivent donc au minimum financer 20% du prix d’achat ou des coûts de construction de leur poche. Pour réunir la somme nécessaire, vous pouvez bien sûr utiliser des disponibilités. Mais vous pouvez par exemple aussi vendre des titres ou d’autres objets de valeur. Vous avez même la possibilité de mettre en gage des avoirs du pilier 3a, afin d’utiliser ces fonds pour le financement de votre logement. Leur montant ne doit cependant pas excéder 10% de la valeur vénale.

Pour protéger davantage leurs clients mais aussi pour se protéger elles-mêmes, les banques ont introduit une réglementation supplémentaire concernant le nantissement. Si celui-ci excède en effet un certain plafond, une partie du financement doit être assurée par le biais d’une hypothèque en 2e rang soumise à d’autres conditions. La définition du plafond n’est pas uniforme, mais il est toujours compris entre 65 et 70%.

Si le nantissement excède ce plafond, tous les fonds nécessaires au-delà du plafond défini par la banque doivent être financés par le biais de l’hypothèque dite en 2e rang. On parle également à ce sujet d’hypothèque de rang postérieur.


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