L’hypothèque immobilière – à quoi faut-il être attentif?

Pour beaucoup de gens en Suisse, un logement en propriété fait partie des choix de vie ou simplement de la prévoyance vieillesse. Eu égard aux sommes habituelles dans un financement immobilier, une hypothèque est généralement indispensable. Comme beaucoup d’autres choses, les hypothèques peuvent désormais aussi se conclure et se changer en ligne, mais vous ne devriez néanmoins pas précipiter le financement de votre logement. Effectuer des recherches sur e-hypo, comparer les conditions et suivre l’évolution des taux d’intérêt sont autant d’étapes importantes pour accéder à la propriété du logement. Cet article doit vous aider à identifier tous les points importants concernant les hypothèques et à trouver le financement approprié pour votre logement en propriété.

Quels types d’hypothèques y a-t-il?

Avant d’aborder les différentes conditions d’une hypothèque, nous voulons commencer par clarifier les variantes d’hypothèques disponibles et en quoi elles se différencient. Trois types d’hypothèques sont habituels en Suisse:

  • Hypothèque à taux fixe
  • Hypothèque roll-over, également appelée hypothèque Libor
  • Hypothèque à taux variable

L’hypothèque à taux fixe convient essentiellement aux personnes qui accordent de l’importance à une sécurité de planification élevée lors de l’achat d’un bien immobilier. Comme son nom l’indique, le taux d’intérêt et, partant, les intérêts de l’hypothèque à taux fixe demeurent inchangés pendant toute la durée. Grâce aux intérêts constants, l’amortissement est très facile à planifier et l’hypothèque à taux fixe convient donc parfaitement aux personnes ayant un revenu constant et régulier. Vous pouvez épargner l’argent «excédentaire» ou le placer dans la prévoyance du 3e pilier ou encore l’utiliser pour l’amortissement, selon votre contrat hypothécaire. Une hypothèque à taux fixe a généralement une durée comprise entre deux et dix ans, mais des durées plus longues sont également possibles. Les intérêts étant bas depuis plusieurs années déjà, une durée moyenne est généralement recommandée. Avec cette hypothèque, vous profitez ainsi plus longtemps des taux bas, mais la majoration d’intérêt reste encore relativement faible. Dans le cas d’une durée plus longue, cette majoration grâce à laquelle la banque se prémunit contre la perte sur les hypothèques est beaucoup plus élevée.

L’hypothèque Libor ou roll-over ressemble à l’hypothèque à taux variable en termes de conditions. Là aussi, les intérêts sont régulièrement adaptés, mais le taux d’intérêt se base sur le Libor («London Interbank Offered Rate»), un taux d’intérêt de référence déterminé pour les transactions entre les grandes banques. Pour la plupart des hypothèques Libor, cette adaptation est réalisée par la banque à des intervalles de trois, six ou douze mois. Les hypothèques roll-over étant basées sur le Libor, les coûts pour les clients sont beaucoup plus transparents que dans le cas des hypothèques à taux variable. Par ailleurs, les hypothèques roll-over ont généralement une durée ferme de deux à cinq ans et offrent ainsi une solution médiane entre sécurité de planification et flexibilité.

À la différence de l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque à taux variable n’a pas de durée ferme. Les intérêts sont en revanche adaptés à intervalles réguliers par la banque. Les taux d’intérêt de l’hypothèque à taux variable se fondent sur les taux d’intérêt habituels du marché. Vous pouvez ainsi profiter d’une baisse du niveau des taux, mais devrez mettre la main à la poche s’ils augmentent. En raison de l’absence de sécurité de planification, l’hypothèque à taux variable n’est donc conseillée pour l’acquisition d’un bien immobilier que si vous disposez de réserves financières permettant de compenser les éventuelles fluctuations des taux d’intérêt. Compte tenu du niveau des taux d’intérêt qui reste bas depuis des années, les hypothèques à taux variables sont toutefois relativement inintéressantes par rapport aux hypothèques à taux fixe et sont donc de plus en plus rarement demandées. Le délai de résiliation bref de cette variante d’hypothèque est toutefois avantageux. En règne générale, une hypothèque à taux variable peut être résiliée dans un délai de six mois, ce qui est très pratique si vous souhaitez changer d’hypothèque.

Comparer les taux d’intérêt et économiser des coûts avec un avoir

L’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque roll-over et l’hypothèque à taux variable se distinguent par leurs conditions et leur structure, mais deux éléments sont toujours présents: les taux d’intérêt et la durée. La plupart des gens savent qu’il est utile de comparer les taux d’intérêts des hypothèques et pas seulement pour financer un bien immobilier. Les coûts de l’hypothèque découlent en effet du niveau du taux d’intérêt. Vous ne devriez cependant pas vous contenter de comparer les taux d’intérêt des différentes offres de votre banque, mais aussi vous demander ce que vous pouvez faire pour abaisser les coûts de l’hypothèque.

Le taux de nantissement est particulièrement important à cet égard. Le nantissement indique à combien s’élève la valeur vénale de l’immeuble par rapport au montant de l’hypothèque. Une part de fonds propres plus élevée et, partant, un moindre nantissement permettent généralement de réduire le taux d’intérêt de votre hypothèque immobilière. Le moindre nantissement signifie en effet un moindre risque pour la banque, ce qu’elle honore au travers d’un taux d’intérêt plus avantageux.

Si vous avez généré, grâce à l’épargne ou au placement, des fonds que vous ne souhaitez pas directement investir dans votre immeuble, vous pouvez néanmoins en profiter. Si vous transférez par exemple des avoirs d’épargne et des titres à la BCVs, celle-ci pourra généralement vous proposer un taux d’intérêt plus avantageux grâce aux facteurs de réduction. Normalement, la prévoyance privée du pilier 3a peut également être transférée à votre banque hypothécaire afin de réduire autant que possible les intérêts.

Choisir la durée appropriée

La durée est un autre élément important lors du financement d’un logement en propriété, car avec la plupart des variantes d’hypothèque vous n’aurez pas remboursé la totalité du montant de l’hypothèque à la fin de la durée. Vous devriez donc choisir la période de manière à profiter des taux d’intérêt actuels et prévisibles et de pouvoir changer d’hypothèque au bon moment. Lorsque le niveau des taux est bas en Suisse, une hypothèque à taux fixe d’une durée plus longue est souvent adaptée. À l’inverse, si le niveau des taux est élevé, une hypothèque roll-over de durée plus courte représente souvent la meilleure variante.

Comme vous devez cependant aussi toujours garder un œil sur l’évolution des taux d’intérêt, une recherche est toutefois de mise avant de choisir un financement pour votre bien immobilier.

S’informer sur e-hypo et changer en ligne

E-hypo vous offre une possibilité simple et rapide pour changer ou prolonger votre hypothèque en ligne. Vous décidez vous-même la variante d’hypothèque que vous privilégiez et si vous souhaitez par exemple apporter la prévoyance privée du pilier 3a. Malgré la vocation en ligne d’e-hypo, vous n’êtes cependant pas tenu de renoncer à une information de grande qualité lors du financement de votre bien immobilier. Différents articles spécialisés vous montrent les points à prendre en compte et les situations dans lesquelles certains produits hypothécaires sont utiles.

Laissez-vous convaincre par les offres d’e-hypo et demandez votre offre individuelle en vue d’une prolongation de l’hypothèque ou du financement initial!

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