Günstige Immobilienzinsen – was gilt es zu beachten?

Steht der Kauf einer Immobilie an, sind die Immobilienzinsen natürlich für Sie besonders interessant – denn es ist nur in den seltensten Fällen möglich, ein Haus oder eine Wohnung ohne eine passende Hypothek zu finanzieren. Da die Immobilienzinsen massgeblich die Kosten einer Hypothek bestimmen, sollten Sie als Hypothekarnehmer versuchen, einen Vertrag mit möglichst niedrigen Zinsen abzuschliessen. Die Frage ist nur: Welche Faktoren wirken sich auf den Zinssatz aus? Und ist ein niedriger Zinssatz auch tatsächlich ein Garant für eine günstige Hypothek? In diesem Artikel wollen wir Ihnen zeigen, auf welchen Faktoren die Immobilienzinsen basieren und was Sie tun können, um eine möglichst günstige Hypothek zu finden.

Das Grundzinsniveau bei Hypotheken

Wenn Sie sich einen ersten Überblick über die Angebote auf dem Hypothekenmarkt verschaffen, werden Sie schnell merken, dass bei den meisten Hypotheken ein Zinsbereich angegeben ist und kein konkreter Zinssatz. Daran können Sie ablesen, dass sich verschiedene individuelle Faktoren auf die Höhe der Immobilienzinsen auswirken. Da sich die Bereiche der einzelnen Hypothekenangebote aber in der Regel in einem ähnlichen Niveau bewegen, muss es ein gewisses Grundzinsniveau geben, anhand dessen die Banken ihre Angebote berechnen.

Dieses Grundzinsniveau basiert meist auf verschiedenen Referenzzinssätzen, die oft die Geschäfte unter Grossbanken regeln. Der wohl bekannteste darunter und auch einer der bedeutendsten ist der LIBOR – die Abkürzung steht für „London Interbank Offered Rate“. Wie wichtig der LIBOR ist, zeigt sich unter anderem auch an der Tatsache, dass die Schweizerische Nationalbank ihr Zinszielband anhand des LIBOR festlegt – der LIBOR hat also direkten Einfluss auf die Geldmarktpolitik.

Abseits der geldmarktpolitischen Bedeutung dient der LIBOR aber auch als Grundlage für die Zinsberechnung bei Hypotheken – bei der LIBOR-Hypothek basiert der Zinssatz sogar direkt auf dem LIBOR und wird alle drei, sechs, neun oder zwölf Monate anhand des aktuellen Stands des LIBOR angepasst. Mit einer LIBOR-Hypothek haben Sie also die Sicherheit, dass sich Ihr Zinssatz stets auf dem allgemeinen Zinsniveau bewegt – fällt der LIBOR, profitieren Sie von günstigeren Zinsen, steigt er dagegen, verteuert sich auch Ihre Hypothek. Solche Schwankungen sind bei der Festhypothek ausgeschlossen. Zwar basiert der Zinssatz auch hier auf dem allgemeinen Zinsniveau, allerdings wird der Zins bei der Festhypothek zu Beginn des Vertrags fixiert und verändert sich dann über die gesamte Laufzeit nicht mehr. Das gibt dem Hypothekarnehmer Planungssicherheit, kann bei einer insgesamt fallenden Zinsentwicklung aber auch nachteilig sein.

Individuelle Faktoren bei den Immobilienzinsen

Wie bereits erwähnt, spielt bei den Immobilienzinsen die persönliche Situation des Hypothekarnehmers eine grosse Rolle. Hauptsächlich wird diese Situation mit Hilfe zweier Grössen ausgedrückt: Belehnung und Tragbarkeit.

Die Belehnung spiegelt das Verhältnis zwischen Eigenmitteln und Hypothekarsumme wider. Um einen rein kreditfinanzierten Kauf von Immobilien zu verhindern, hat der Gesetzgeber in der Schweiz die Belehnung auf maximal 80 % begrenzt – ein Fünftel des Kaufpreises muss also aus Eigenmitteln finanziert werden. Die Höhe der Belehnung hat aber nicht nur aus rechtlicher Sicht Bedeutung, denn anhand der Belehnung berechnet die Bank auch das Ausfallrisiko, das für sie bei einer Finanzierung besteht. Je höher die Belehnung, desto grösser die Gefahr, dass es zu Zahlungsschwierigkeiten und in der Folge zu finanziellen Verlusten der Bank kommt. Dieses Risiko versucht die Bank auszugleichen, indem sie bei einer höheren Belehnung einen höheren Zinssatz verlangt. Wollen Sie also von möglichst niedrigen Zinsen profitieren, sollten Sie versuchen, einen möglichst hohen Eigenfinanzierungsanteil zu erreichen.

Die Tragbarkeit beschreibt den Anteil Ihres Einkommens, der für die Kosten der Immobilie aufgewendet werden muss. Zu diesen Kosten gehören, neben den Zahlungen für die Hypothek, auch die Unterhaltskosten der Immobilie sowie mögliche Rückstellungen für Renovierungsarbeiten. Die Tragbarkeit dient der Bank ebenfalls zur Risikoermittlung. Ist die Tragbarkeit sehr hoch – muss der Hypothekarnehmer also einen grossen Teil seines Einkommens für die Immobilie aufwenden – macht dies Zahlungsschwierigkeiten oder -ausfälle wahrscheinlicher. Auch dieses Risiko versucht die Bank mit einem höheren Zinssatz auszugleichen – oder sie lehnt die Finanzierung direkt ab. Da Sie Ihr Einkommen beim Abschluss einer Hypothek nicht ohne Weiteres erhöhen können, müssen Sie versuchen, die Tragbarkeit über die Kosten der Immobilie zu Ihren Gunsten zu beeinflussen. Möglich wäre beispielsweise eine längere Laufzeit, um die Raten zu strecken, insgesamt können Sie den Zinssatz für die Hypothek aber nur sehr begrenzt über die Tragbarkeit beeinflussen.

Mit der Laufzeit ist das hingegen deutlich einfacher, denn hier gilt die Faustregel: je länger die Laufzeit, desto höher der Zins. Der Grund hierfür ist das steigende Zinsrisiko der Bank. Da es kaum möglich ist, das Zinsniveau in drei, fünf oder zehn Jahren verlässlich vorauszusagen, kann der Bank bei einer langen Laufzeit ein erheblicher finanzieller Nachteil entstehen. Denn bei Festhypotheken ist der Zinssatz unveränderlich – auch wenn das Zinsniveau seit Abschluss des Vertrags um mehrere Prozentpunkte gestiegen ist. Diesem Risiko begegnet die Bank mit einem Zinsaufschlag, der höher ausfällt, je länger die Laufzeit ist.

Wenn Sie sich einen Überblick über Ihre Möglichkeiten in Sachen Hypothek verschaffen wollen, nutzen Sie den Online-Angebotsrechner von E-Hypo. Sie können hier verschiedene Varianten durchspielen und finden so das passende Angebot – einfach, individuell und günstig.

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