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Zinsen für Hypotheken – was steckt dahinter?

Ob Vorsorge im Rahmen der Säule 3a, Sparkonto, Privatkredit, Hypothek oder eine der anderen Dienstleistungen der Bank – die Zinsen spielen fast immer eine entscheidende Rolle. Bei Hypotheken sind die Zinsen der Bank aber aus zweierlei Gründen besonders wichtig: Zum einen sind sie äusserst flexibel und orientieren sich zu einem Teil an Ihren finanziellen Verhältnissen, zum anderen wirken sie sich aufgrund der bei Hypotheken üblichen, hohen Beträge sehr stark auf die Kosten aus. Wir wollen Ihnen in diesem Artikel aufzeigen, welche Faktoren sich auf den Zins auswirken – und was Sie bei Hypotheken oder einem Privatkredit tun können, um Zinsen und damit bares Geld zu sparen.

Die Grundlage der Bank für die Berechnung der Zinsen

Bevor wir auf Konditionen, Zinssatz, LIBOR oder Laufzeit eingehen, zunächst einmal etwas Grundsätzliches zu Zinsen: Wie überall auf der Welt finanziert auch in der Schweiz die Bank über den Zins für Kredite und Hypotheken ihre Gebühren und damit ihre Dienstleistungen – die Zinssätze dürfen also nicht zu niedrig sein, wenn die Bank wirtschaftlich arbeiten möchte. Ohne Zinsen für Kredite oder eine LIBOR-Hypothek könnte die Bank ausserdem keine Zinsen für das Geld auf dem Sparkonto oder für Kapitalanlagen zahlen. Der Zinssatz für die einzelnen Dienstleistungen darf aber natürlich auch nicht zu hoch sein, sonst wechseln Geschäfts- und Privatkunden zu einer anderen Bank. Die Festlegung der Zinsen ist für jede Bank also stets eine Gratwanderung.

Bei der Bestimmung der Zinssätze für Kredite und Hypotheken geht die Bank aber selbstverständlich nicht einfach willkürlich vor. Grundlage für viele Gebühren, Dienstleistungen und die Konditionen für Kredite und Hypotheken ist der LIBOR, kurz für „London Interbank Offered Rate“. Der LIBOR ist ein Referenz-Zinssatz, der für Kredite unter Grossbanken ermittelt wird. Man unterscheidet dabei verschiedene LIBOR-Zinssätze für Geschäfte mit unterschiedlicher Laufzeit, etwa drei oder sechs Monate. Für die Schweiz ist vor allem der Zinssatz interessant, der für Geschäfte gilt, die drei Monate Laufzeit haben, denn die SNB legt hier ein sogenanntes Zielband fest. Dieses Zielband dient der Umsetzung der Geldpolitik der SNB in der Schweiz und wirkt sich somit direkt auf die Zinsen auf dem Geldmarkt aus – vom Sparkonto über den Privatkredit bis hin zur Hypothek.

Da das Zielband der SNB für die Schweiz immer wieder an die aktuelle Situation angepasst wird, muss die Bank bei der Festlegung der Konditionen auch die bisherige Entwicklung des LIBOR betrachten und eine Voraussage zum weiteren Verlauf des Zinssatzes machen. Entsprechend hat die Laufzeit der einzelnen Produkte ebenfalls grossen Einfluss auf die Zinsen – unabhängig davon, ob es um die Säule-3a-Vorsorge, einen Privatkredit, eine Hypothek oder das Sparkonto geht. Gelten die Konditionen nur für einige Monate, ist das Risiko für die Bank noch recht überschaubar. Allerdings geht es bei der Laufzeit der meisten Bankprodukte nicht um Monate, sondern um Jahre. Gerade Hypotheken, die häufig fünf bis zehn Jahre Laufzeit haben, sind für die Bank mit einem beträchtlichen Zinsrisiko behaftet. Hier versucht die Bank das Risiko mit einem Aufschlag auf den Zins zu begrenzen – das sollten Privatkunden bei der Betrachtung der Hypothek-Konditionen beachten. Unter Umständen kann eine Hypothek mit etwas kürzerer Laufzeit nämlich einen günstigeren Zins haben, sodass Sie auf diese Weise Geld sparen.

Den Zins senken – und Geld sparen

Auf den ersten Blick scheint es so, als könnten Privatkunden nicht viel tun, um Einfluss auf den Zins zu nehmen – der LIBOR bestimmt als Basis die Zinssätze für Sparkonto, Säule-3a-Vorsorge oder Privatkredit. Die Gebühren und Zinssätze der Bank sind aber keineswegs in Stein gemeisselt, insbesondere bei der Hypothek, und mit dem richtigen Vorgehen können Sie durchaus eine Menge Geld sparen. Wie bereits oben erwähnt, können Sie sich zum Beispiel für eine etwas kürzere Laufzeit entscheiden, um den Risikoaufschlag und damit den Zins für die Hypothek möglichst niedrig zu halten. Online Hypotheken, die ohne Beratung funktionieren, bieten meist spürbar tiefere Zinsen als klassische Hypothekenanbieter. Es lohnt sich also, sich selbständig zu informieren und dann von den tiefen Zinsen der Online Hypotheken zu profitieren.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Grad der Belehnung möglichst niedrig zu halten. Diese gibt das Verhältnis zwischen der Hypothekarsumme und dem Gesamtverkehrswert der Immobilie an. Finanzieren Sie einen grösseren Teil der Immobilie durch eigene Mittel, „entlohnt“ das die Bank mit einem günstigeren Zinssatz, da das Risiko für sie hier niedriger ausfällt. Zudem können Sie häufig Ihr Sparkonto oder Ihre Säule-3a-Vorsorge zu Ihrer Hypotheken-Bank transferieren und so ebenfalls Geld sparen.

Unter Umständen kann es sich für Privatkunden auch lohnen, das Hypotheken-Modell zu wechseln. Neben der verbreiteten Festhypothek, deren Zinssatz sich über die gesamte Laufzeit nicht verändert, gibt es nämlich noch weitere Hypotheken-Varianten, wie etwa die LIBOR- oder auch Rollover-Hypothek. Diese Hypothek hat, genau wie die Festhypothek, eine begrenzte Laufzeit, allerdings wird der Zinssatz hier alle paar Monate angepasst – üblich sind Angleichungen alle drei oder sechs Monate. Als Grundlage für die Zinssätze von Rollover-Hypotheken dient wieder der LIBOR. Der Vorteil für Privatkunden ist hier, dass das Zinsrisiko für die Bank durch die regelmässig möglichen Anpassungen wesentlich kleiner ausfällt und dementsprechend kein hoher Risikoaufschlag erforderlich ist. Wechseln Sie zum richtigen Zeitpunkt, sparen Sie also Gebühren.

Bei einem Wechsel müssen Sie allerdings nicht unbedingt ein anderes Hypotheken-Modell wählen, um Geld zu sparen. Schliessen Sie beispielsweise zu einem Zeitpunkt eine Festhypothek ab, zu dem das Zinsniveau insgesamt hoch ist, sollten Sie eine eher kurze Laufzeit wählen. Sinkt das Zinsniveau dann, können Sie nach Ablauf der Hypothek eine Festhypothek mit niedrigerem Zinssatz wählen. Sind die Zinsen deutlich gefallen, kann nun eine längere Laufzeit sinnvoll sein. Erwarten Sie dagegen, dass die Zinsen weiter fallen, entscheiden Sie sich erneut für eine kürzere Laufzeit.

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