Tragbarkeit bei der Hypothek – wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren wollen, sind Faktoren wie Zinssatz und Laufzeit der Hypothek natürlich sehr wichtig, schliesslich bestimmen Sie so die Rückzahlungsmodalitäten. Mindestens ebenso wichtig sind bei einem hypothekenfinanzierten Kauf aber auch die Tragbarkeit der Finanzierung sowie die Belehnung der Immobilie. Denn mit Hilfe dieser beiden Grössen prüft die Bank, ob Ihre Finanzierung auf einer soliden Basis steht.

Einnahmen und Ausgaben – die Tragbarkeit

Bei einer Hypothek gibt die Tragbarkeit das Verhältnis zwischen dem Bruttoeinkommen des Hypothekarnehmers und den laufenden Kosten für die finanzierte Immobilie an. Hätten Sie zum Beispiel ein monatliches Bruttoeinkommen von CHF 5'000 und müssten jeden Monat CHF 1'250 für die Finanzierung Ihres Eigenheims aufwenden, läge die Tragbarkeit der Hypothek bei 25 % – ein durchaus akzeptabler Wert. Generell verlangen die Banken nämlich, dass die Tragbarkeit bei der privaten Eigenheimfinanzierung maximal bei 35 % liegt. Sie sollten bei der Berechnung der Tragbarkeit allerdings beachten, dass hier sämtliche Kosten für die Immobilie einbezogen werden. Darunter fallen beispielsweise auch die laufenden Unterhaltskosten für die Immobilie sowie mögliche Rückstellungen für Renovierungen, die bei Hypothekenlaufzeiten von zehn Jahren und mehr in der Regel noch während der Rückzahlungsphase erforderlich werden.

Zudem gibt es noch einen weiteren „Stolperstein“ bei der Berechnung der Tragbarkeit: Die Bank verwendet hier nicht den mit Ihnen ausgehandelten Zinssatz, sondern einen sogenannten „kalkulatorischen Zinssatz“. Dieser liegt über den aktuellen Werten, oft sogar einige Prozentpunkte, sodass die Kosten für die Hypothek bei der Berechnung der Tragbarkeit merklich höher sind als im eigentlichen Hypothekarangebot. Der Grund für diese Rechenmethode ist ebenso einfach wie einleuchtend: Die Bank will so sicherstellen, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen für Sie als Hypothekarnehmer bezahlbar bleibt. Denn in fünf bis zehn Jahren, wenn der Hypothekenvertrag ausläuft und verlängert werden muss, ist es durchaus nicht unwahrscheinlich, dass sich das Zinsniveau um einige Punkte bewegt hat.

Eigenmittel und Hypothekensumme – die Belehnung

Neben der Tragbarkeit, bei der die monatlichen Kosten der Hypothek im Fokus stehen, ist auch die Belehnung ein wichtiger Faktor bei der Eigenheimfinanzierung – so wichtig sogar, dass der Gesetzgeber die Belehnung auf 80 % begrenzt hat. Aber was ist die Belehnung eigentlich?

Mit der Belehnung wird das Verhältnis zwischen Verkehrs- beziehungsweise Kaufwert der Immobilie und der Hypothekarsumme ausgedrückt. Im Prinzip beschreibt die Belehnung also, welcher Prozentanteil Ihrer Immobilie kreditfinanziert ist. Läge der Kaufpreis Ihrer Traumimmobilie also etwa bei CHF 500'000 und Sie würden eine Hypothek über CHF 250'000 aufnehmen, kämen Sie auf eine Belehnung von 50 %.

Dass die Belehnung eine Rolle spielt, solange die Tragbarkeit gegeben ist, mag auf den ersten Blick nicht nachvollziehbar sein – schliesslich ist mit einer ausreichenden Tragbarkeit doch sichergestellt, dass Sie die Hypothek auch in finanziell schwierigeren Zeiten zurückzahlen können … oder?

Grundsätzlich ist das zwar richtig, dennoch ist die Belehnung bei der Vergabe von Hypothekenverträgen wichtig, denn sie hat erheblichen Einfluss darauf, wie lange Sie brauchen werden, bis die Hypothek vollständig abbezahlt ist. Mit der Begrenzung der Belehnung soll verhindert werden, dass Hypothekarnehmer über Jahrzehnte und bis ins hohe Alter Rückzahlungen leisten müssen, denn das würde das Risiko einer Überschuldung erhöhen. Durch die Eigenfinanzierung von mindestens 20 % ist ausserdem gewährleistet, dass Hypotheken nicht übereilt und ohne solide finanzielle Grundlage abgeschlossen werden – und das ist als Kunde auch in Ihrem Interesse.

Die meisten Banken sehen die Belehnung sogar als so wichtig an, dass sie sie auf 67 % des Verkehrswerts der Immobilie beschränken. Wollen Sie die gesetzlich möglichen 80 % ausreizen, ist in der Regel eine zweite Hypothek nötig, die die restlichen 13 % abdeckt.

Wie verbessert man Tragbarkeit und Belehnung?

Einen einfachen „Trick“, um die Werte bei Tragbarkeit und Belehnung zu verbessern, gibt es nicht, schliesslich können Sie nicht einfach Ihr Einkommen erhöhen oder den Kaufpreis senken. Trotzdem können Sie aber etwas tun, um diese Werte bei der Finanzierung zu senken. Haben Sie nämlich noch Eigenmittel, die Sie bisher nicht für die Finanzierung eingeplant hatten, können Sie diese einbringen und damit den erforderlichen Hypothekarbetrag senken. Das wirkt sich direkt auf die Belehnung und – durch die sinkenden Zinszahlungen – mittelbar auch auf die Tragbarkeit.

Zwar werden Sie so keine allzu grosse Wirkung erzielen, haben Sie die Höchstwerte bei Belehnung oder Tragbarkeit nur knapp überschritten, können einige Tausend Franken aber den Ausschlag geben.

Grundsätzlich sind solche Massnahmen aber nur in absoluten Ausnahmefällen empfehlenswert. Die Begrenzung der Belehnung und der Tragbarkeit dient nämlich auch Ihrem Schutz als Hypothekarnehmer, denn eine schlecht geplante Hypothek kann schnell zu einer Überschuldung führen. Wenn Sie bei der Planung der Eigenheimfinanzierung also merken, dass Sie die Grenzen bei Belehnung oder Tragbarkeit überschreiten werden, sollten Sie sich besser nach einer anderen Lösung suchen. Nutzen Sie zum Beispiel den Rechner von E-Hypo, um schnell und einfach ein individuelles und tragbares Angebot für eine Hypothek einzuholen.

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