Ein Mehrfamilienhaus kaufen

Ein Mehrfamilienhaus kann eine Renditequelle, aber auch eine finanzielle Belastung sein. Lesen Sie hier das Wichtigste zum Kauf eines Mehrfamilienhauses.

Mehrfamilienhaus kaufen

Das Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt – eine lohnende Investition?

Ein Mehrfamilienhaus als Finanzanlage - in Zeiten tiefer Sparzinsen und tendenziell steigender Immobilienpreise - erscheint eine lohnende Investition zu sein. Doch dieser Schritt will gut überlegt sein: Eine Liegenschaft mit mehreren separaten Wohnungen kann zwar hohe Mieteinnahmen bedeuten. Sie erfordert aber auch substantielle Geldmittel und bindet diese über einen längeren Zeitraum. Und sie beinhaltet besondere Risiken, denn in den meisten Fällen sind die Mieterträge ein essenzieller Teil der Tragbarkeitsberechnung des Hypothekargebers. Ausfälle des Mietertrages können sich negativ auswirken. Doch bereits der Kauf umfasst komplexe Berechnungen, denn eine Vielzahl von Variablen fliesst in die Schätzung des Objektwerts ein. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Aspekte, die Sie beim Kauf eines Mehrfamilienhauses berücksichtigen sollten.

Die Bestimmung des Objektwertes

Eine langfristige und kostenintensive Investition, wie sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses darstellt, beginnt zunächst mit der Bestimmung des Immobilienwertes. Ob der angebotene Kaufpreis angemessen ist, interessiert den potenziellen Käufer ebenso wie die Bank. Denn bei Renditeobjekten hängt die Rentabilität auch vom Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Liegenschaftsaufwänden ab.

Objektwert des Mehrfamilienhaus bestimmen

Bei Renditeimmobilien wird in der Regel die Ertragswertschätzung angewandt. Neben Lage, Zustand und Ausstattung des Objekts fliessen hier auch Aspekte wie Infrastruktur, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder das Freizeit- und Arbeitsangebot in der Umgebung ein. Gerade für die Bank als Hypothekargeber ist die Berechnung des Ertragswertes bei Renditeliegenschaften von Bedeutung. Dabei werden die zu erwartenden Mieteinnahmen des Objekts mit dem Kapitalisierungssatz gegengerechnet. Dieser ergibt sich über die Summe aus dem Basiszinssatz und regelmässig anfallenden Kosten der Immobilie. Der Kapitalisierungssatz, der die finanziellen Belastungen durch Hypothek und laufende Aufwendungen umfasst, schmälert also die Rendite aus den Mieteinnahmen. Zu ihm gehören:

  • Basiszinssatz der Kapitalverzinsung
  • Betriebs- und Unterhaltskosten des Objekts
  • Rückstellungen für Renovierungen und Reparaturen
  • Risikozuschlag für etwaige Mietausfälle
  • gegebenenfalls zusätzliche Standortfaktoren

Wie sieht eine mögliche Finanzierung aus?

Ist der Wert des Objekts ermittelt, geht es in einem zweiten Schritt an die Finanzierung. Bei einer reinen Kapitalanlage wie einem zur Vermietung bestimmten Mehrfamilienhaus gelten viele Regeln wie bei Immobilienkäufen generell. Auch hier belehnen Sie das Objekt als Hypothekarnehmer mit einer ersten Hypothek, die 67 Prozent des Ertragswertes ausmacht, die sie gegebenenfalls mit einer zweiten Hypothek um 13 Prozent ergänzen können. Wie bei allen Hypotheken, so gilt also auch bei einem Renditeobjekt, dass Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen müssen. Anders als bei einem Eigenheim, das Sie selbst bewohnen, können Sie beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, wenn es ausschliesslich zur Vermietung gedacht ist, keine Gelder der 2. Säule und der 3. Säule verwenden.

Eine Tragbarkeitsberechnung umfasst bei Renditeobjekten den Umfang der Hypothek als Grundlage der Berechnung sowie die finanziellen Belastungen wie:

Dem gegenüber werden die Mieteinnahmen aus dem Objekt ins Verhältnis gesetzt. Damit die Bank einer Finanzierung zustimmt, muss der erzielte Mietzinsertrag über den laufenden Kosten liegen, also der Summe aus Zinsen, Amortisation und Nebenkosten. Welchen Prozentsatz die Bank hier voraussetzt, um eine Hypothek für tragbar zu erklären, kann nicht allgemein gesagt werden. Grundsätzlich gilt: Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses muss sich die zur Vermietung bestimmte Immobilie über ihre Rendite selbst tragen können.

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