Wie bestimmt sich der Hypothekarzins?

Wenn Sie planen, ein Eigenheim zu finanzieren, gibt es vieles zu tun: Sie müssen einen Immobilien-Vergleich durchführen, sich eine Übersicht über die verschiedenen Hypotheken-Modelle verschaffen, die Laufzeit planen und sich unter Umständen mit Ihrer Säule-3a-Vorsorge befassen. Einer der wichtigsten Punkte in Sachen Hypothek ist aber das Thema Zinssätze. Der Grund hierfür ist recht einfach: Die Hypothekarzinsen bestimmen massgeblich, welche Kosten Ihnen während der Laufzeit der Hypothek entstehen. Und da bei Immobilien in der Schweiz sechs- oder siebenstellige Beträge nicht unüblich sind, macht sich bei den Zinsen jede Nachkommastelle bemerkbar. Wenn Sie also eine günstige Hypothek suchen, müssen Sie wissen, welche Arten von Hypotheken die Banken in der Schweiz anbieten und wie Zinsen beziehungsweise Zinssätze bei diesen Hypotheken berechnet werden. Wir liefern Ihnen die passende Übersicht und zeigen Ihnen ausserdem, welche Wege es gibt, um Zinsen bei der Bank zu sparen.

Die Hypotheken-Modelle und Berechnung der Zinssätze

In der Schweiz haben sich drei Arten von Hypotheken etabliert, wobei durch die Zinsentwicklung der letzten Jahre und die Ausrichtung ein Modell immer seltener wird. Die wichtigsten Hypotheken-Modelle sind:

Bei der Festhypothek handelt es sich um die „klassische” Form der Hypothek. Sowohl die Laufzeit als auch der Zinssatz sind bei der Festhypothek fix, sodass es hier recht einfach ist, die Kosten über die gesamte Laufzeit im Voraus zu berechnen. Damit bietet die Festhypothek eine hohe Planungssicherheit, zudem liegt die Laufzeit in der Regel bei fünf bis zehn Jahren, sodass sich die Festhypothek gut für eine langfristige Planung der Finanzierung und Amortisation eignet. Die grundlegende Entwicklung der Zinsen hängt bei der Festhypothek vor allem von der aktuellen Situation am Markt ab. Häufig dient ein Referenzzinssatz als Basis für den Zins, auf den die Bank dann einen Aufschlag erhebt.

Bei der LIBOR-Hypothek ist die Zinsentwicklung deutlich transparenter als bei der Festhypothek, denn hier basiert der Zins direkt auf dem Referenzzinssatz LIBOR, der tagesaktuell in London bestimmt wird. Das Besondere an LIBOR-Hypotheken ist, dass der Zinssatz hier in regelmässigen Abständen neu festgelegt wird. Meist bestimmen die Banken den Zinssatz bei der LIBOR-Hypothek, die auch LIBOR-Hypothek genannt wird, alle drei, sechs oder zwölf Monate neu. Grundlage ist dabei stets der aktuelle LIBOR-Referenzzinssatz. Diese variable Ausrichtung der Zinsen an der Entwicklung des Markts kann – je nach Verlauf der Zinsentwicklung – sehr vorteilhaft für Sie als Kunde sein. Rechnen Sie mit einem fallenden Zins, bietet die LIBOR-Hypothek gegenüber der Festhypothek den Vorteil, dass diese nach unten angepasst werden, wenn der Referenzzinssatz sich entsprechend bewegt. Sollte der LIBOR jedoch steigen, müssen Sie bei LIBOR-Hypotheken auch mit höheren Kosten rechnen. Um die Vorteile dieses Hypotheken-Typs voll nutzen zu können, sollten Sie daher stets die Zinsentwicklung des LIBOR im Auge behalten – im Idealfall schon einige Monate, bevor Sie die Hypothek bei der Bank abschliessen. Die LIBOR-Hypothek eignet sich daher besonders für Personen, die bereit sind, sich längerfristig mit Ihrer Hypothek zu befassen, und zudem auch Schwankungen bei den monatlichen Raten finanziell verkraften können. Die meist kurze Laufzeit von zwei bis fünf Jahren trägt ebenfalls dazu bei, dass die LIBOR-Hypothek insgesamt verwaltungsintensiver ist als die Festhypothek.

Die letzte Hypotheken-Variante ist die variable Hypothek. Diese ähnelt der LIBOR-Hypothek, allerdings basiert der Hypothekarzins hier nicht auf einem bestimmten Referenzzinssatz. Vielmehr ergeben sich die Hypothekarzinsen hier aus der allgemeinen Entwicklung am Finanzmarkt. Die Bank passt die Zinssätze hier ebenfalls alle paar Monate an, jedoch ist die Entwicklung hier nicht ganz so gut abzuschätzen wie beim Hypothekarzins der LIBOR-Hypothek. Hinzu kommt, dass die variable Hypothek keine begrenzte, sondern eine unbefristete Laufzeit hat. Dies macht es für Sie als Kunde noch wichtiger, die Hypothekarzinsen zu beobachten und bei steigendem Hypothekarzins gegebenenfalls zu handeln. Dies hat dazu geführt, dass die variable Hypothek nur noch wenig nachgefragt und dementsprechend von den Banken auch seltener angeboten wird.

Wie Sie sehen, unterscheiden sich die in der Schweiz üblichen Hypotheken-Modell recht deutlich in Sachen Zinssätze und deren Berechnung. Wenn Sie also mit der Bank über eine Finanzierung sprechen, sollten Sie sich möglichst schon für eine Variante entschieden haben, da nur so eine konkrete Angebotserstellung möglich ist. Wenn Sie sich die verschiedenen Möglichkeiten einmal etwas genauer ansehen wollen, nutzen Sie den Online-Angebotsrechner von e-hypo.ch. Denn hier können Sie einfach und individuell eine Finanzierungsvariante für jede Art von Hypothek durchrechnen – probieren Sie es doch gleich einmal aus!

Was wirkt sich noch auf die Hypothekarzinsen aus?

Nicht nur die Situation am Markt und das gewählte Hypotheken-Modell haben Einfluss auf die Höhe der Hypothekarzinsen. Die Laufzeit und vor allem Ihre finanzielle Ausgangslage spielen bei der Hypothekarzins-Berechnung ebenfalls eine entscheidende Rolle. Die Belehnung ist hier besonders wichtig – sie gibt an, zu welchem Anteil Immobilien über die Banken finanziert werden. Läge der Kaufpreis beispielsweise bei CHF 1'000'000 und die Hypothekarsumme bei CHF 500'000, würde sich eine Belehnung von 50 % ergeben. Die Belehnung ist in der Schweiz gesetzlich auf 80 % begrenzt, allerdings sollte Sie eher vermeiden, diese Grenze auszureizen. Zum einen ist hier meist eine Verpfändung der Säule-3a-Vorsorge nötig, zum anderen steigen die Zinsen, je höher die Belehnung ist. Grund hierfür ist das höhere Ausfallrisiko für die Bank. Zusätzlich zur Belehnung wirkt sich auch die Tragbarkeit auf den Hypothekarzins aus. Die Tragbarkeit gibt an, zu welchem Anteil Ihr Einkommen für die laufenden und die Zins- und Amortisationskosten des Eigenheims aufgewendet werden müssen. Je höher der Prozentwert, desto höher ist auch das Risiko für die Bank – und desto höher fällt auch der Hypothekarzins aus.

Bei der Laufzeit gilt die einfache Regel: Je länger die Hypothek läuft, desto höher ist der Zinssatz. Grund hierfür ist das Zinsrisiko für die Bank. Bei einer langen Laufzeit lässt sich die Entwicklung der Zinsen am Markt schwerer voraussagen. Dementsprechend ist die Gefahr grösser, dass der Verlauf ungünstig für die Bank ist – das versucht sie mit einem höheren Hypothekarzins auszugleichen.

Um in den Genuss günstiger Hypotheken-Zinsen zu kommen, müssen Sie also stets sehr genau abwägen, für welche Konditionen Sie sich entscheiden. Wählen Sie beispielsweise bei niedrigen Zinsen eine längere Laufzeit oder entscheiden Sie sich doch lieber für eine LIBOR-Hypothek? Mit e-hypo.ch können Sie einfach online verschiedene Finanzierungsvarianten durchrechnen und sich dann für ein Angebot entscheiden. Generell gilt beim Hypothekarzins aber: Je mehr Eigenmittel Sie einbringen und je höher Ihr Einkommen ist, desto günstiger sind die Zinsen.

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