Wie funktioniert eine Hypothek?

Viele Menschen träumen von Wohneigentum. Das grösste Hindernis, das der Verwirklichung dieses Traums im Wege steht, ist häufig das fehlende Geld. Dieses Problem lässt sich in der Regel mit einer Hypothek lösen. Doch wie funktioniert eine Hypothek und was gibt es bei den Konditionen zu beachten? Dieser Artikel gibt Antworten.

Was ist eine Hypothek?

Bevor wir eine Antwort auf die Frage „Wie funktioniert eine Hypothek?“ geben, sollten wir zunächst klären, was eine Hypothek überhaupt ist. Der Begriff beschreibt zum einen ein Grundpfandrecht, das zur Absicherung eines Kredits dient, und zum anderen den Kredit selbst. Beim Abschluss einer Hypothek verpfändet der Hypothekarnehmer also dem Hypothekargeber als Sicherheit mindestens einen Vermögenswert und erhält dafür im Gegenzug einen Kredit. Dazu legen beide Parteien in einem Vertrag die entsprechenden Konditionen – wie Laufzeit, Hypothekenzins und Amortisation – fest. Während es sich beim Hypothekarnehmer meistens um Privatpersonen – manchmal auch um Gewerbetreibende oder Unternehmen – handelt, fungieren primär Banken als Hypothekargeber.

Wenn es nicht zu Zahlungsstörungen kommt, geht die per Grundpfand besicherte Immobilie nach Zahlung der letzten Rate (wieder) vollständig in das Eigentum des Hypothekarnehmers über. Kann dieser jedoch die Schuld nebst Zinsen nicht zurückzahlen, hat der Hypothekargeber das Recht, das als Sicherheit dienende Grundpfand zu verwerten. Dieses kann er etwa verkaufen oder versteigern lassen, um mit dem Erlös seine offene Forderung zu decken. Übersteigt der dabei realisierte Betrag die Forderungen und Verwertungskosten des Hypothekargebers, so steht der Mehrerlös dem Hypothekarnehmer zu.

Was sind die wichtigsten Hypothekenformen?

Neben den grundlegenden Eigenschaften einer Hypothek, wie Zins und Laufzeit, gibt es noch ein weiteres Kriterium, anhand dessen sich Hypotheken unterscheiden lassen: das Hypotheken-Modell. Diese Varianten funktionieren – besonders in Bezug auf den Hypothekarzinssatz und die Laufzeit – nicht völlig identisch. Entsprechend eignen sich die verschiedenen Modelle ja nach den Voraussetzungen auch besser oder schlechter für bestimmte Situationen. Zu unterscheiden sind im Wesentlichen:
  • Festhypothek
  • LIBOR-Hypothek
  • variable Hypothek

Kennzeichnend für eine Festhypothek ist ein über die komplette Laufzeit – die meist eher lang ist und bis zu zehn Jahre betragen kann – konstanter Hypothekarzins. Somit eignet sich diese Form der Hypothek vor allem bei einem aktuell niedrigen Zinsniveau oder wenn von steigenden Zinsen auszugehen ist. Zudem lässt sich die durch eine Festhypothek entstehende finanzielle Belastung besonders gut abschätzen und für die Zukunft einkalkulieren.

Die LIBOR-Hypothek hat mit der variablen Hypothek gemein, dass der Zinssatz nicht fixiert ist. Dieser orientiert sich hier aber am LIBOR, kurz für „London Interbank Offered Rate“, einem am wichtigen Finanzplatz London an jedem Bankarbeitstag ermittelten Zinssatz, der weit über England hinaus als Referenzgrösse für die Festlegung von Kreditzinsen dient. Die Entwicklung des LIBOR ist für den Hypothekarnehmer gut zu verfolgen, sodass die Zinsanpassungen stets nachvollziehbar sind. Die LIBOR-Hypothek kann sowohl mit einer variablen als auch mit einer festen Laufzeit abgeschlossen werden.

Bei einer variablen Hypothek ist nicht nur der Zinssatz, sondern auch die Laufzeit – im Sinne einer fehlenden Befristung – variabel. Charakteristisch ist, dass der Hypothekargeber den Zinssatz regelmässig entsprechend der aktuellen Marktgegebenheiten anpasst. Somit ist eine variable Hypothek für den Hypothekarnehmer dann besonders vorteilhaft, wenn er ein fallendes Zinsniveau erwartet und durch seine Einkünfte die Chance auf zusätzliche Amortisation beziehungsweise eine schnellere Amortisationszeit nutzen möchte. Aufgrund des seit Jahren niedrigen Zinsniveaus werden variable Hypotheken allerdings immer seltener abgeschlossen und entsprechend auch seltener angeboten. Die grössere Transparenz in Sachen Zinsberechnung bei LIBOR-Hypotheken hat ebenfalls zu dieser Entwicklung beigetragen.

Welche Vorteile hat eine Hypothek für Hypothekarnehmer und Hypothekargeber?

Der Hypothekargeber erhält durch die Hypothek die Möglichkeit, sein Vermögen zu vergrössern. Zwar besteht dabei für ihn grundsätzlich das Risiko, dass der Hypothekarnehmer die fälligen Tranchen nicht zurückzahlen kann oder will. Weil er aber die im Vertrag bezeichnete Sicherheit als Grundpfand erhält, kann er diese bei Zahlungsstörungen verwerten. Dadurch kann er seinen Verlust – im Unterschied zu einem klassischen, unbesicherten Kredit – entweder vollständig ausgleichen oder zumindest verringern.

Der Hypothekarnehmer erhält durch die Hypothek hingegen Geld, mit dem er in der Regel die Immobilie finanziert, die bei der Hypothek als Sicherheit dient. Dieses Geld hätte er ohne die Hypothek höchstwahrscheinlich nicht, nicht in diesem Umfang oder nicht zu diesen günstigen Konditionen erhalten. Schliesslich ist der Zinssatz bei einem Kredit auch Ausdruck des damit für den Kreditgeber verbundenen Risikos. Weil dieses jedoch bei einer Hypothek – durch die Verwertungsmöglichkeit der Sicherheit – relativ gering ist, gibt sich der Kreditgeber im Gegenzug mit relativ niedrigen Zinsen zufrieden.

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