Der Klassiker unter den Hypotheken: die Festhypothek

Wenn Sie planen, Wohneigentum zu erwerben, sind Sie damit nicht allein: Der Traum vom Eigenheim ist nach wie vor weit verbreitet. Wie die meisten werden Sie aber vermutlich auch auf eine Hypothek von der Bank angewiesen sein, um das Wohneigentum zu finanzieren. Denn angesichts von Preisen zwischen CHF 500'000 und CHF 750'000, wie sie für ein Eigenheim durchaus üblich sind, reicht sparen allein kaum aus. Allerdings gibt es bei Hypotheken teils grosse Unterschiede – und das nicht nur bei der Höhe der Zinsen. In Sachen Risiko und Sicherheit, Zinssatz-Berechnung und Laufzeit in Jahren sind die Konditionen der Hypotheken-Arten ebenfalls sehr verschieden ausgestaltet. Um sich für die passende Hypothek entscheiden zu können, müssen Sie die verschiedenen Varianten kennen, wie etwa die LIBOR-Hypothek oder die Festhypothek. In diesem Artikel wollen wir Ihnen daher eine Übersicht über die Konditionen der sehr beliebten Festhypothek geben und die Unterschiede zur ebenfalls verbreiteten LIBOR-Hypothek aufzeigen. So finden Sie unter den Hypotheken die richtige, um Ihr Eigenheim zu finanzieren.

Was ist eine Festhypothek?

Bevor es um die Antwort auf diese Frage gehen kann, müssen Sie zunächst einmal wissen, welche Konditionen bei Hypotheken wichtig sind. Besondere Bedeutung kommt dabei natürlich dem Zinssatz zu, denn die Zinsen spielen bei der Berechnung der Hypotheken-Kosten eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich gilt hier: je niedriger, desto besser. Allerdings sollte die Höhe der Zinsen nicht das alleinige Kriterium bei der Wahl einer Hypothek sein, denn die Bank erhebt in der Regel noch weitere Gebühren, die sich auf die Kosten für die Hypothek und damit auf den Preis für Ihr Eigenheim auswirken. Sie sollten hier jedoch auch nicht vergessen, dass sich schon Nachkommastellen beim Zinssatz merklich auf die Hypotheken-Kosten auswirken. Grund hierfür sind die bei einer Hypothek üblichen, hohen Summen von CHF 500'000 bis CHF 750'000 oder mehr.

Ebenfalls von grosser Bedeutung ist die Laufzeit in Jahren. Anders als bei anderen Produkten der Bank, wie etwa Festgeld-Konten oder ähnlichen Anlage-Konten, bedeutet die Laufzeit bei einer Hypothek aber nicht, dass die Gesamtsumme nach Ablauf der festgelegten Zahl von Jahren auch vollständig zurückgezahlt ist. Tatsächlich ist es eher die Regel, dass am Ende der Hypotheken-Laufzeit noch eine beträchtliche Restschuld bestehen bleibt, die Sie dann über eine neue Hypothek finanzieren müssen. Sie handeln also erneut Laufzeit sowie Zinsen aus und entscheiden sich für ein bestimmtes Hypotheken-Modell – Festhypotheken müssen nämlich beispielsweise zum Ende der Laufzeit nicht unbedingt so fortgeführt werden, sondern lassen sich etwa durch eine LIBOR-Hypothek ersetzen. Grundsätzlich beschreibt die Laufzeit also nur den Zeitraum, für den die Konditionen der Hypothek fest vereinbart werden sollen.

Kommen wir jetzt zum eigentlichen Thema des Artikels zurück: zur Festhypothek. Wie der Name schon sagt, sind bei dieser Art der Hypothek die meisten Konditionen fest. Das bedeutet nicht, dass bei jeder Festhypothek der Zinssatz und die Laufzeit gleich sind, sondern nur, dass die Konditionen für die Laufzeit fest vereinbart werden und sich nicht verändern. Haben Sie also zum Beispiel zu Beginn der Festhypothek einen Zinssatz von 3 % über einen Zeitraum von fünf Jahren mit Ihrer Bank vereinbart, werden Sie während der Laufzeit auch nur genau diese Zinsen zahlen. Steigt das Zinsniveau in den fünf Jahren der Laufzeit, hat die Bank Pech gehabt, denn die Festhypothek läuft weiterhin zu den günstigeren Konditionen. Fällt das Zinsniveau hingegen, können Sie bei Festhypotheken davon nicht profitieren, denn der Zinssatz ist auch in diesem Fall fest.

Die Höhe der Zinsen können Sie bei Festhypotheken also nur im Vorfeld beeinflussen. Haben Sie beispielsweise durch Sparen in den Jahren zuvor etwas Geld angesammelt, können Sie dies direkt nutzen, um Ihr Eigenheim zu finanzieren. Durch den Einsatz von Eigenmitteln sinkt der Anteil der Hypothek am Gesamtkaufpreis – dieses Verhältnis wird auch als „Grad der Belehnung” oder auch kurz als „Belehnung” bezeichnet. Durch eine niedrige Belehnung sinkt das Risiko für die Bank, was diese in der Regel mit einem günstigeren Zinssatz „belohnt”. Eine weitere Möglichkeit, die Zinsen zu senken, ist es, bestehende Konten zu Ihrer Hypotheken-Bank zu transferieren. Mit dem Geld auf diesen Konten kann die Bank wirtschaften, was ebenfalls meist mit niedrigeren Hypotheken-Zinsen honoriert wird. Zusätzlich können Sie Ihre private Vorsorge einbringen, um sich Vorteile beim Zinssatz zu sichern. Zum einen können Sie private Vorsorge-Konten zu Ihrer Hypotheken-Bank transferieren, genau wie andere Konten auch. Zum anderen kann die private Vorsorge auch genutzt werden, um einen höheren Grad der Belehnung zu ermöglichen – dies ist gesetzlich allerdings begrenzt und ausserdem nur in Absprache mit der Bank möglich.

Für welche Laufzeit Sie sich bei Festhypotheken entscheiden, sollte vor allem vom aktuellen Zinsniveau abhängen. Ist es sehr niedrig, lohnen sich meist längere Laufzeiten, bei hohen Zinsen sind kürzere Laufzeiten normalerweise empfehlenswerter. In der Regel können Sie bei der Festhypothek eine Laufzeit zwischen zwei und zehn Jahren wählen.

Wie unterscheidet sich eine Festhypothek von einer LIBOR-Hypothek?

Die Unterschiede zwischen einer Festhypothek von einer LIBOR-Hypothek sind relativ schnell erklärt: Bei der LIBOR-Hypothek werden die Zinsen nicht für die gesamte Dauer fest vereinbart, sondern in regelmässigen Abständen angepasst. Als Grundlage für die Zinsanpassung dient der LIBOR, ein Referenzzinssatz für Geschäfte unter Grossbanken, der aber auch als Basis für Bankprodukte aus den Bereichen Sparen, private Vorsorge und Geldanlage genutzt wird. Durch die veränderlichen Zinsen können Sie bei der LIBOR-Hypothek von einem fallenden Zinsniveau profitieren. Steigen die Zinsen, sollten Sie allerdings auch einige CHF beiseitegelegt haben, denn in diesem Fall müssen Sie tiefer in die Tasche greifen. In Sachen Laufzeit sind bei der LIBOR-Hypothek sowohl eine begrenzte als auch eine unbegrenzte Variante möglich.

Die Vorteile einer Festhypothek

Der grosse Vorteil von Festhypotheken ist die Sicherheit, die sie bieten. Durch die fest vereinbarten Bedingungen müssen Sie sich keine Gedanken um steigende Zinsen machen, ausserdem lassen sich die Kosten bei Festhypotheken im Voraus berechnen und entsprechend einplanen. Das Risiko von steigenden Monatsraten, wie es etwa bei der LIBOR-Hypothek besteht, gibt es bei Festhypotheken nicht. Sie eignen sich daher vor allem für Eigenheim-Besitzer, die grossen Wert auf Sicherheit legen und jede Form von Risiko möglichst ausschliessen wollen. Die hohe Planungssicherheit macht Festhypotheken zudem für Personen interessant, die über ein sehr konstantes Einkommen verfügen und die Kosten für das Eigenheim möglichst fest einkalkulieren wollen, um die Übersicht zu behalten.

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