Wissenswertes zum Eigenmietwert

Was ist der Eigenmietwert?

Der Begriff "Eigenmietwert" bezeichnet fiktive Einnahmen, die der Eigentümer einer Immobilie erzielen würde, wenn er diese vermieten oder verpachten würde, statt sie selbst zu bewohnen. Obwohl der Eigentümer diese Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung also in der Realität gar nicht erzielt, muss er sie in Form des Eigenmietwertes im Rahmen der Einkommenssteuer versteuern. Der Ausdruck Eigenmietwert ist eine Kurzfassung der gesetzlich vorgeschriebenen Mietwertbesteuerung für selbst genutzte Liegenschaften.

Sobald ein Eigenheimbesitzer die gekaufte Immobilie selbst nutzt, muss er den Mietwert als Einkommen versteuern. Diese Vorschrift soll für die steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Eigenheimbesitzern, die die gekaufte Immobilie selbst bewohnen, sorgen. Als Ausgleich für die Belastung darf der Hauseigentümer die Zinsen, die er für die Hypothek seiner Immobilie zahlen muss, als Ausgaben absetzen. Auch die Kosten für den Unterhalt des Gebäudes zählen zu den anrechenbaren Ausgaben. Daher sollten Wohnungseigentümer die Rechnungen für Umbauten und Renovationen gut aufbewahren. Die Ausgaben sind in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres zu erfassen.

Wissenswertes zum Eigenmietwert

Warum erhebt der Fiskus überhaupt den Eigenmietwert?

Allgemein benötigt ein Staat natürlich Einnahmen, um seine Ausgaben zu finanzieren und erhebt deswegen verschiedene Steuern und Abgaben. Beim Eigenmietwert existiert darüber hinaus der Anspruch, für mehr Gerechtigkeit bei der Behandlung von Immobilieneigentümern und Mietern zu sorgen. Während Mieter ihre in der Regel ohnehin schon höheren Wohnkosten nicht von der Steuer absetzen können, dürfen Immobilieneigentümer verschiedene der mit dem Haus oder der Wohnung zusammenhängenden Kosten steuerlich geltend machen. Dadurch reduzieren sie effektiv ihre Steuerlast. Dementsprechend fungiert der Eigenmietwert als eine Art Korrektiv, das diese steuerlichen Vorteile zumindest in der Theorie ausgleichen soll.

Wie berechnet sich der Eigenmietwert?

Die Ermittlung des Eigenmietwertes ist gar nicht so einfach. Zum Glück müssen Sie als Eigentümer einer Immobilie selbst keine Anstrengungen unternehmen, weil das die Steuerbehörde übernimmt. Zur Berechnung des Eigenmietwertes ermittelt die zuständige Steuerbehörde zunächst die Nettonutzfläche des Gebäudes. Zu der Fläche zählen sämtliche Räume inklusive Badezimmer. Dazu kommen die Aussenflächen wie Garten, Balkon oder Terrasse. Aber auch Nebenräume wie Keller und Dachgeschoss gehören zu den bewerteten Raumeinheiten. Um die Höhe der fiktiven Miete festzulegen, vergleicht die Steuerbehörde das örtliche Mietpreisniveau mit vergleichbaren Wohnungen im Umkreis. Ausserdem spielen Lage, Alter der Immobilie, Ausstattung und Bauweise eine Rolle bei der Berechnung. Nach Berücksichtigung aller Faktoren berechnet die Steuerbehörde eine Jahresmiete als Marktmietwert.

Tipps zur Berechnung des Eigenmietwerts

Wie können Immobilieneigentümer die aus dem Eigenmietwert resultierenden Zahlungsverpflichtungen reduzieren?

Die fiktiven Mieteinnahmen stellen Einkünfte dar, die der Eigentümer in seiner Steuererklärung angeben muss. Gleichzeitig senken die Ausgaben wie zum Beispiel Unterhaltskosten und Schuldzinsen die Steuerlast. Daher müssen alle Ausgaben in der Steuererklärung erfasst werden. Die Steuerbehörde überprüft dann die Angaben im Detail. Neben den Eingaben für den Hauptwohnsitz gelten die Regelungen zum Eigenmietwert auch für selbst genutzte Ferienhäuser. Wenn Sie Ihr Feriendomizil hingegen vermieten, müssen Sie die tatsächlichen Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben.

Welche Kritikpunkte gibt es zum Konzept des Eigenmietwertes?

Grundsätzlich erhebt sich bei der Mietwertbesteuerung von selbstgenutzten Liegenschaften Widerstand, weil es sich hier nicht um die Besteuerung von realen, sondern von fiktiven Einkommen handelt. Ob der Eigenmietwert das angestrebte Ziel der Schaffung von mehr Gerechtigkeit erreicht, bleibt fraglich. Eigenheimbesitzer, die wegen ihrer wirtschaftlichen Situation günstige Hypotheken erhalten und hohe Unterhaltsinvestitionen oder energetische Sanierungen finanzieren können, profitieren von der Regelung. Das angestrebte Gerechtigkeitsziel erreicht der Gesetzgeber hier also nicht.

Mietwertbesteuerung von selbstgenutzten Liegenschaften

Gehört der Eigenmietwert bald der Vergangenheit an und welche Folgen hätte das?

Der Eigenmietwert steht schon lange in der Kritik der Schweizer Hauseigentümer. Die Liegenschaftseigentümer empfinden es als unfair, ein Einkommen zu versteuern, das sie nicht erzielen. Vor allem ältere Eigentümer, die die Hypothek für ihr Haus amortisiert haben, können keine Schuldzinsen mehr gegenrechnen. Dadurch erhöht sich die Steuerlast und das Haus dient nicht mehr als Altersvorsorge, sondern kann zur finanziellen Belastung werden. Jüngere Hauskäufer werden dazu verleitet, für die Hypothek eine indirekte Amortisation zu wählen. Dabei wird das Säule 3a-Vorsorgekonto verpfändet, damit die Hypothekarschuld und die Schuldzinsen während der Laufzeit der Finanzierung gleich hoch bleiben. So stellt der Käufer sicher, dass er seine Einkommenssteuer durch die Anrechnung der Zinsen mindern kann. Andere Eigenheimbesitzer entscheiden sich wegen der steuerlichen Vorteile für eine Verlängerung der Hypothek, obwohl sie die Mittel für eine vollständige Amortisation zur Verfügung hätten. Auch diese zusätzliche Verschuldung soll durch die Abschaffung des Eigenmietwertes verhindert werden.

In der Vergangenheit gab es zahlreiche Anstrengungen, den Eigenmietwert abzuschaffen. Eine Entscheidung über die Abschaffung wurde schon mehrfach diskutiert, bisher aber noch nicht endgültig gefällt. Vor allem die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen ist ein Diskussionspunkt, zu dem man bisher noch keine Einigung finden konnte. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.

Sollte die Aufhebung der Besteuerung des Eigenmietwertes gelingen, wovon viele Experten ausgehen, dürfte der Kauf von Liegenschaften noch attraktiver werden und wegen der höheren Nachfrage die Preise steigen. Gleichzeitig müsste die Abschaffung des Eigenmietwertes aber wohl durch einen Wegfall oder zumindest eine Reduktion der steuerlichen Abzugsmöglichkeiten finanziert werden. Wenn Sie Immobilieneigentümer sind und mit einer derartigen Entwicklung rechnen, könnte es für Sie deshalb finanziell attraktiv sein, anstehende Unterhaltsinvestitionen vorzuziehen. Wenn Sie hingegen den Kauf einer Immobilie erwägen, dürfte sich eine zeitnahe Beschäftigung mit diesem spannenden Thema lohnen.

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