1. Hypothek und 2. Hypothek – die richtige Struktur für Ihre Hypothek

In der Schweiz hat der Gesetzgeber für die hypothekenbasierte Eigenheimfinanzierung bestimmte Regeln aufgestellt, die die Höhe der Fremdfinanzierung begrenzen. Auf den ersten Blick mag das wie ein Nachteil für Bankkunden aussehen, doch diese Gesetze dienen dem Schutz der Hypothekarnehmer vor Überschuldung aufgrund zu hoher finanzieller Verpflichtungen. Die Banken haben zusätzlich zu den gesetzlichen Vorgaben noch eigene Regelungen getroffen, um sich und ihre Kunden zu schützen. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, wie die Gesetzeslage ist und was es mit den Begriffen „1.Hypothek” und „2. Hypothek” auf sich hat.

Der Gradmesser für die Fremdfinanzierung: die Belehnung

Wenn es um die 1. und 2. Hypothek geht, fällt immer wieder ein Begriff: Belehnung. Um zu verstehen, was es mit der 1. und 2. Hypothek auf sich hat, müssen Sie daher zunächst einmal wissen, was die Belehnung ist: Es handelt sich dabei um das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis oder den Baukosten der Immobilie und der Höhe der Hypothekarsumme. Die Belehnung drückt also aus, zu welchem Anteil die Immobilie fremdfinanziert ist und zu welchem Anteil die Kosten durch Eigenmittel gedeckt sind. Läge also der Kaufpreis Ihrer Immobilie beispielsweise bei CHF 1'000'000 und Sie müssten für die Finanzierung eine Hypothek über CHF 400'000 aufnehmen, kämen Sie auf eine Belehnung von 40 %.

Die rechtliche Lage in der Schweiz und die Regelungen der Banken

Um die Hypothekarnehmer vor Überschuldung durch eine zu hohe finanzielle Belastung zu schützen, hat der Gesetzgeber die Belehnung auf 80 % begrenzt. Sie müssen also mindestens 20 % des Kaufpreises oder der Baukosten aus eigener Tasche finanzieren. Um auf die erforderliche Summe zu kommen, können Sie natürlich nicht nur Barvermögen einsetzen, sondern beispielsweise auch Wertschriften oder andere Wertsachen veräussern. Es ist sogar möglich, Guthaben aus der Säule-3a-Vorsorge zu verpfänden, um diese Mittel für die Finanzierung Ihres Eigenheims zu nutzen. Allerdings dürfen diese nur maximal 10 % des Verkehrswerts ausmachen.

Um ihre Kunden – und auch sich selbst – weiter zu schützen, haben die Banken eine zusätzliche Regelung bei der Belehnung eingeführt. Übersteigt diese nämlich eine bestimmte Grenze, muss ein Teil der Finanzierung über eine 2. Hypothek erfolgen, für die andere Konditionen gelten. Die exakte Grenze ist zwar nicht einheitlich festgelegt, sie liegt aber stets zwischen 65 und 70 %.

Übersteigt die Belehnung diese Grenze, müssen sämtliche Mittel, die über die von der Bank bestimmten Grenze hinaus erforderlich sind, über die sogenannte 2. Hypothek finanziert werden. Man spricht hier auch von einer Nachranghypothek.

Die Unterschiede zwischen der 1. und 2. Hypothek

Da eine Unterteilung in 1. und 2. Hypothek erfolgt, ist es klar, dass sich diese beiden Angebote auch bei den Konditionen unterscheiden – schliesslich können sie sonst auch zu einer grösseren Hypothek zusammengefasst werden. Einen sehr entscheidenden Unterschied zwischen den Hypotheken des 1. und 2. Rangs werden Sie schon vor dem Abschluss bemerken. Als Nachranghypothek gilt für die 2. Hypothek nämlich ein höherer Zinssatz als für die 1. Hypothek. Im Schnitt müssen Sie mit etwa 0,5 bis 1 % Aufschlag auf den regulären Zinssatz rechnen. So versucht die Bank das höhere Risiko auszugleichen, das ihr aufgrund der stärkeren Fremdfinanzierung entsteht. Denn eine höhere Fremdfinanzierung bedeutet auch immer eine grössere Belastung des Hypothekarnehmers und damit ein steigendes Risiko von Zahlungsunregelmässigkeiten.

Eine weitere Besonderheit bei der 2. Hypothek ist die Regelung zur Amortisation, denn hier besteht eine Pflicht zur Amortisation. Die Rückzahlung der 1. Hypothek ist zwar meist im Rahmen des Hypothekarvertrags geregelt, es wird aber in den meisten Fällen kein Termin festgesetzt, zu dem die gesamte Hypothekarsumme abbezahlt sein muss. Das ist bei der 2. Hypothek anders. Hier müssen Sie – je nach gewähltem Modell – nicht nur regulär Ihre monatlichen Raten zahlen, sondern zudem dafür sorgen, dass die Hypothek bis zu einem bestimmten Zeitpunkt amortisiert ist. Normalerweise sind hierfür 15 Jahre vorgesehen, häufig gilt aber auch das Erreichen des Pensionsalters als Grenze für die Amortisation der 2. Hypothek.

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