Alles rund um die Immobilienfinanzierung

Wenn Sie planen, einen Immobilie zu kaufen, werden Sie sich vermutlich auch Gedanken um eine passende Immobilienfinanzierung machen müssen, denn nur die Wenigsten können ein Haus oder eine eigene Wohnung vollständig aus bestehenden Mitteln finanzieren. Doch was gibt es bei der Immobilienfinanzierung zu beachten – und wie finden Sie für sich die richtige Variante?

Das richtige Hypotheken-Modell für die Immobilienfinanzierung

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung planen, müssen Sie sich auch für eines der drei in der Schweiz üblichen Hypotheken-Modelle entscheiden:

  • Festhypothek
  • LIBOR-Hypothek
  • Variable Hypothek

Bei der Festhypothek handelt es sich um die klassische Form der Immobilienfinanzierung. Die Hypothek besitzt eine feste Laufzeit – meist zwischen zwei und zehn Jahren – sowie einen Zinssatz, der sich über die gesamte Laufzeit der Hypothek nicht verändert. Das führt zu einer sehr hohen Planungssicherheit, allerdings kann der Hypothekarnehmer auch nicht davon profitieren, wenn innerhalb der Laufzeit das Zinsniveau sinkt. Im Gegenzug ist er aber auch geschützt vor steigenden Zinsen.

Bei der LIBOR-Hypothek wird der Zinssatz nicht zu Beginn der Laufzeit festgeschrieben. Stattdessen passt ihn die Bank in regelmässigen Abständen von drei, sechs, neun oder zwölf Monaten an. Als Grundlage dient dabei der LIBOR, kurz für „London Interbank Offered Rate“, der als Referenzzinssatz häufig für die Zinsberechnung im Kreditgeschäft herangezogen wird. So zahlen Sie bei dieser auch LIBOR-Hypothek genannten Variante immer nur Zinsen, die sich auf dem aktuellen Marktniveau bewegen und müssen nicht fürchten, die Hypothek zu einem ungünstigen Zeitpunkt abgeschlossen zu haben. Steigt das Zinsniveau an, müssen Sie allerdings auch mit einer finanziellen Mehrbelastung rechnen.

Die variable Hypothek ähnelt der LIBOR-Hypothek, denn auch hier wird der Zinssatz angepasst. Allerdings wird die Anpassung von der Bank anhand der aktuellen Situation am Markt vorgenommen, was für den Kunden insgesamt weniger transparent ist als eine Angleichung auf Basis des LIBOR. Hinzu kommt, dass die variable Hypothek nur mit einer unbefristeten Laufzeit angeboten wird, daher wird sie im Angebotsportfolio der Banken mehr und mehr durch die LIBOR-Hypothek verdrängt.

Welche Hypothek die passende für Sie ist, hängt letztlich von der aktuellen Lage auf dem Kreditmarkt sowie Ihrer persönlichen Situation ab. Rechnen Sie mit fallenden Zinsen, können aber auch eine finanzielle Mehrbelastung bei steigenden Zinsen verkraften, wäre vermutlich eine LIBOR-Hypothek das Richtige für Sie. Legen Sie dagegen viel Wert auf eine gleichbleibende finanzielle Belastung oder ist das Zinsniveau derzeit sehr niedrig, könnte eine Festhypothek die richtige Wahl für Sie sein. Spielen Sie am besten verschiedene Szenarien durch und entscheiden Sie sich dann für die Variante, die Ihren Vorstellungen am nächsten kommt.

Was ist noch wichtig bei der Immobilienfinanzierung?

Das Hypotheken-Modell ist bei der Immobilienfinanzierung sicher ein entscheidender Faktor – mindestens ebenso wichtig ist aber die Belehnung. Sie gibt an, zu welchem Anteil Ihre Immobilie über die Hypothek finanziert wird. Der Gesetzgeber hat hier eine Grenze von 80 % festgelegt, es dürfen also maximal 80 % des Kaufpreises über eine Hypothek finanziert werden. In der Regel begrenzen die Banken die Belehnung aber auf 67 % – eine Belehnung bis zu 80 % ist oft nur über eine zweite Hypothek möglich. Diese Grenzen sollten Sie im Kopf behalten, wenn Sie sich nach Objekten umschauen, denn aus den vorhandenen Eigenmitteln ergibt durch diese Regelung automatisch eine Deckelung der Hypothekensumme und damit des Kaufpreises.

Was können Sie tun, um die Zinsen für die Immobilienfinanzierung zu senken?

Da der Zins entscheidenden Einfluss auf die Kosten einer Hypothek hat, sollte er natürlich möglichst niedrig sein – aber was können Sie dafür tun? Wenn Sie glauben, dass Sie in Sachen Hypothekenzinsen ganz dem Willen der Bank ausgeliefert sind, dann täuschen Sie sich. Natürlich können Sie nicht einfach einen beliebigen Zinssatz festlegen, aber es gibt durchaus verschiedene Möglichkeiten, die Höhe des Zinssatzes zu beeinflussen. Bringen Sie zum Beispiel Eigenmittel in grösserem Umfang in die Finanzierung ein, honoriert die Bank das in der Regel mit einem günstigeren Zinssatz. Die Bank schätzt das Risiko eines finanziellen Verlusts dann nämlich niedriger ein.

Auch die Laufzeit wirkt sich auf die Höhe der Zinsen aus – je länger die Hypothek läuft, desto höher fällt der Zinssatz aus. Prüfen Sie daher stets, ob sich eine längere Laufzeit aufgrund des Zinsaufschlags für Sie überhaupt lohnt.

Häufig können Sie auch andere Vermögenswerte, wie etwa Wertschriften oder Sparkonten, zu Ihrer Hypothekenbank transferieren, um einen günstigeren Zinssatz zu erhalten. Eine Übertragung von Guthaben aus der Säule-3a-Vorsorge ist ebenfalls oft möglich und wirkt sich positiv auf den Zinssatz für Ihre Hypothek aus. Werben Sie Neukunden für Hypothekarprodukte der Bank, wird das bei einigen Hypothekargebern inzwischen ebenso mit niedrigeren Zinsen belohnt.

Mehr zu diesem Thema erfahren Sie bei Ihren Experten der Schwyzer Kantonalbank – kontaktieren Sie uns, wir helfen Ihnen gerne weiter.

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