Mit der richtigen Eigenheimfinanzierung zur Traumimmobilie

Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, bedeutet in der Regel eine beachtliche finanzielle Belastung – die die meisten Schweizer nicht ohne Hilfe bewältigen können. Mit einer passenden und gut geplanten Hypothek steht aber genau die Hilfe bereit, die für die Eigenheimfinanzierung nötig ist. Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, welche Möglichkeiten bei der Eigenheimfinanzierung bestehen und worauf Sie achten sollten.

Eine solide Basis für die Eigenheimfinanzierung

Bevor Sie sich Gedanken um Zinssätze, Laufzeiten und Hypotheken-Modelle machen, sollten Sie zunächst zwei Begriffe kennen, die für eine solide Ausgestaltung der Finanzierung sorgen: die Belehnung und die Tragbarkeit. Die Belehnung spiegelt das Verhältnis zwischen der Hypothekarsumme und dem Geschäfts- beziehungsweise Verkaufswert der Immobilie wider. Läge der Geschäftswert beispielsweise bei CHF 500'000 und die Hypothekarsumme bei CHF 300'000, ergäbe sich eine Belehnung von 60%.

Die Belehnung ist unter anderem wichtig, da der Gesetzgeber in der Schweiz eine Obergrenze von 80 % festgelegt hat – ein vollständig kreditfinanzierter Kauf von Immobilien ist also nicht möglich. Zudem können Sie diese Grenze nur in Absprache mit der Bank und unter bestimmten Bedingungen ausreizen. Im Allgemeinen ist die Belehnung auf 67 % begrenzt. Durch die vorhandenen Eigenmittel ergibt sich also praktisch automatisch eine Obergrenze für die Finanzierungssumme und damit auch für den Kaufpreis der Immobilie. Darüber hinaus ist die Höhe der Belehnung auch entscheidend für die Höhe der Zinsen. Müssen Sie einen grösseren Teil Ihres zukünftigen Eigenheims über die Hypothek finanzieren, steigt damit das Risiko für den Hypothekargeber, der dies durch einen höheren Zinssatz auszugleichen versucht. Generell sollten Sie also versuchen, die Belehnung möglichst niedrig zu halten, um von günstigeren Zinsen zu profitieren.

Bei der Tragbarkeit handelt es sich um das errechnete Verhältnis zwischen den jährlichen Ausgaben für die Immobilie und dem Einkommen. Hier gibt es zwar keine feste gesetzliche Grenze wie bei der Belehnung, in der Regel akzeptieren die Banken aber eine maximale Tragbarkeit von 35 % – die Kosten für die Immobilie dürfen also maximal 35 % Ihres jährlichen Einkommens ausmachen. Zu diesen Kosten zählen übrigens nicht nur die reinen Zins- und Amortisationszahlungen, sondern auch laufende Unterhaltskosten für die Immobilie sowie eventuelle Rückstellungen für zukünftig erforderliche Renovierungsarbeiten. Zudem wird mit einem sogenannten „kalkulatorischen Zinssatz“ gerechnet, der normalerweise einige Prozentpunkte über dem aktuellen Marktzins liegt. So soll sichergestellt werden, dass die Eigenheimfinanzierung für den Hypothekarnehmer auch bei steigendem Zinsniveau tragbar bleibt.

Welche Hypothek ist die richtige für die Eigenheimfinanzierung?

Da die Eigenheimfinanzierung ein sehr komplexes Thema ist, gibt es nicht die eine, richtige Finanzierungsvariante. Es gibt allerdings verschiedene Hypotheken-Modelle, die für bestimmte Situationen besser oder weniger gut geeignet sind. Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen diesen drei Modellen:

  • Festhypothek
  • LIBOR-Hypothek
  • Variable Hypothek

Bei der Festhypothek werden, wie der Name schon vermuten lässt, die Konditionen im Voraus festgelegt. Die Festhypothek besitzt also eine fixe Laufzeit und einen ebenso fixen Zinssatz. Dadurch wird die finanzielle Belastung durch die Hypothek sehr gut planbar, denn die monatlich fälligen Raten verändern sich über die gesamte Laufzeit nicht. Zudem sind Sie mit einer Festhypothek vor den Auswirkungen eines steigenden Zinsniveaus geschützt – sollte das Zinsniveau fallen, profitieren Sie davon allerdings auch nicht. Eine Festhypothek eignet sich daher vor allem für Personen, die viel Wert auf Planungssicherheit legen. Die Laufzeit sollten Sie entsprechend der erwarteten Zinsentwicklung wählen: Rechnen Sie mit steigenden Zinsen, ist eine längere Laufzeit empfehlenswert, erwartet Sie dagegen fallende Zinsen, ist eine kürzere Laufzeit sinnvoll.

Die LIBOR-Hypothek, die auch LIBOR-Hypothek genannt wird, kann ebenfalls mit einer festen Laufzeit abgeschlossen werden, allerdings ist hier auch eine variable Laufzeit möglich. Der deutlich wichtigere Unterschied zur Festhypothek besteht allerdings bei der Zinsermittlung. Bei der LIBOR-Hypothek wird der Zinssatz nämlich in regelmässigen Abständen – meist alle drei, sechs, neun oder zwölf Monate – angepasst. Als Grundlage dient der LIBOR, ein Referenzzinssatz für Geschäfte unter Grossbanken, der allerdings auch als Basis für die Verzinsung zahlreicher anderer Bankprodukte dient. Durch den variablen Zinssatz können Sie bei einem anhaltend niedrigen Zinsniveau profitieren und müssen zudem nicht bei der Festhypothek hoffen, den perfekten Zeitpunkt für den Abschluss der Hypothek gefunden zu haben. Die LIBOR-Hypothek eignet sich daher insbesondere für Personen, die Wert auf Flexibilität legen und in der Lage sind, bei steigendem Zinsniveau auch eine finanzielle Mehrbelastung zu schultern.

Die variable Hypothek ähnelt der LIBOR-Hypothek, allerdings handelt es sich hier eher um ein Auslaufmodell. Der Zinssatz ist bei dieser Variante ebenfalls veränderlich, orientiert sich aber nicht am LIBOR, sondern am aktuellen Zinsniveau am Markt. Da diese Berechnung für den Kunden weniger transparent ist und die variable Hypothek zudem nur mit einer unbefristeten Laufzeit angeboten wird, ist dieses Modell kaum noch zu finden.

Wenn Sie mehr über die Möglichkeiten bei der Eigenheimfinanzierung erfahren wollen oder Fragen zu anderen Kredit- oder Anlageprodukten haben, wenden Sie sich an die Experten der Schwyzer Kantonalbank oder der Walliser Kantonalbank – wir helfen Ihnen gerne weiter. Wenn Sie einfach, individuell und günstig eine Hypothek abschliessen oder ablösen wollen, ist die E-Hypo das Richtige für Sie.

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