Mit der Baufinanzierung zum Traumhaus

Ein Eigenheim zu bauen ist für viele Schweizer ein Lebenstraum. Damit das Traumhaus kein Luftschloss bleibt, ist allerdings in den meisten Fällen eine Finanzierung über die Bank nötig. Denn nur die wenigsten haben das nötige Geld, um den Bau ihrer Traumimmobilie mit einem Mal aus eigener Tasche zu zahlen. Da es bei der Baufinanzierung in der Schweiz meist um sechs- oder sogar siebenstellige Beträge geht, sollten Sie sich genau informieren, bevor Sie einen Hypothekenvertrag unterschreiben. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen auf, welche Möglichkeiten bei der Baufinanzierung bestehen und worauf Sie achten sollten.

Die Baufinanzierung in der Schweiz

Da eine Überschuldung des Hypothekarnehmers vermieden und eine solide Baufinanzierung sichergestellt werden sollen, hat der Gesetzgeber einige Regelungen für die Vergabe von Hypotheken festgelegt. Zudem haben die Banken eigene Richtlinien, die eine belastbare Finanzierung gewährleisten sollen und insbesondere die Belehnung und die Tragfähigkeit betreffen.

Bei der Belehnung, also dem Verhältnis von Kaufpreis beziehungsweise Baukosten und dem Hypothekarbetrag, hat der Gesetzgeber eine Obergrenze von 80 % bestimmt. Die Hypothek darf also höchstens 80 % des Kaufpreises oder der Baukosten ausmachen. Dies dient zum einem dem Schutz des Hypothekarnehmers vor Überschuldung, zum anderen soll so erreicht werden, dass die Hypothek in einem angemessenen Zeitrahmen zurückgezahlt und nicht voreilig abgeschlossen wird. Welche Bedeutung die Belehnung hat, zeigt sich auch in der Tatsache, dass die meisten Banken regulär nur eine Belehnung von maximal 67 % akzeptieren. Soll die gesetzlich mögliche Obergrenze von 80 % ausgenutzt werden, ist das in der Regel nur über eine zweite Hypothek möglich, für die bezüglich Zinssatz, Laufzeit und Sicherheiten besondere Bedingungen gelten.

Die Tragfähigkeit beschreibt das Verhältnis zwischen Bruttoeinkommen des Hypothekarnehmers und den laufenden Kosten für die Immobilie. Hier gibt es im Gegensatz zur Belehnung zwar keine gesetzliche Obergrenze, die meisten Banken deckeln die Tragfähigkeit aber bei 35 %. Wenn Sie vorab die Tragfähigkeit selbst abschätzen wollen, sollten Sie zwei Dinge bedenken: Zum einen werden bei den Kosten für die Immobilie sämtliche Ausgaben berücksichtigt und nicht nur die monatlichen Raten. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise die Unterhaltsaufwendungen für die Immobilie sowie Rückstellungen für Renovierungen, die bei Laufzeiten von zehn Jahren und Mehr oft schon während der Rückzahlungsphase der Hypothek erforderlich sind. Zum anderen rechnet die Bank mit einem sogenannten „kalkulatorischen Zinssatz”, der merklich höher ist als der aktuelle Marktzins. Damit soll sichergestellt werden, dass die finanzielle Belastung des Hypothekarnehmers auch bei steigenden Zinsen nicht seine Leistungsfähigkeit übersteigt.

Die richtige Hypothek für die Baufinanzierung

Suchen Sie für die Baufinanzierung in der Schweiz eine passende Hypothek, kommt es natürlich nicht nur auf die Belehnung und die Tragfähigkeit an. Sie müssen Sie auch für ein Hypotheken-Modell entscheiden, das zu Ihren persönlichen Vorstellungen und der Situation am Markt passt. In der Schweiz sind drei Hypotheken-Modelle üblich:

  • Festhypothek
  • LIBOR-Hypothek
  • Variable Hypothek

Die Festhypothek ist die klassische Form der Hypothek: Sie erhalten den Finanzierungsbetrag und zahlen diesen in festen monatlichen Raten zurück. Zinssatz und Laufzeit, die meist zwischen fünf und zehn Jahren liegt, werden im Vorhinein ausgehandelt und verändert sich bis zum Ende des Vertrags nicht. Daher bietet die Festhypothek eine hohe Planungssicherheit, was gerade bei der Baufinanzierung für viele Hypothekarnehmer wichtig ist. Allerdings können Sie auch nicht davon profitieren, wenn sich der Hypothekenzins nach unten bewegt, da der Zinssatz bei der Festhypothek unveränderlich ist. Sie eignet sich daher vor allem für sicherheitsbewusste Bauherren, denen Planbarkeit wichtiger ist als eine mögliche finanzielle Entlastung durch fallende Zinsen.

Die LIBOR-Hypothek besitzt meist eine recht kurze Laufzeit von zwei bis fünf Jahren und zudem einen variablen Zinssatz, der in regelmässigen Abständen anhand des LIBOR angepasst wird. Der LIBOR ist ein Referenzzinssatz, der tagesaktuelle ermittelt wird und als Grundlage für die Zinsberechnung bei verschiedenen Kreditprodukten dient. Durch den variablen Zinssatz können Sie von einem fallenden Zinsniveau profitieren, allerdings führen steigende Zinsen auch zu steigenden Kosten. Wenn Sie sich für eine LIBOR-Hypothek entscheiden, sollten Sie also in der Lage sein, eine solche finanzielle Mehrbelastung zu schultern.

Die variable Hypothek ähnelt der LIBOR-Hypothek, da auch hier der Zinssatz veränderlich ist. Als Berechnungsgrundlage dient allerdings der aktuelle Marktzins, zudem besitzt die variable Hypothek eine unbefristete Laufzeit. Sowohl die variable als auch die LIBOR-Hypothek sind vor allem in Zeiten fallender oder wechselnder Zinsen interessant, denn so können Sie von den fallenden Zinsen profitieren und müssen nicht fürchten, die Hypothek zu einem Zeitpunkt abgeschlossen zu haben, zu dem der Zinssatz für Sie als Kreditnehmer ungünstig war.

Baufinanzierung – Zinsen senken und Kosten sparen

Wenn Sie bei der Baufinanzierung die Zinsen und damit Ihre Kosten senken wollen, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen. Die offensichtlichsten Wege sind eine Verkürzung der Laufzeit und eine Erhöhung des Eigenkapitalanteils. Da sich dadurch das Risiko für die Bank verringert, „belohnt” sie das mit einem günstigeren Zinssatz.

Ausserdem ist es oft möglich, anderweitige Anlagen und Guthaben, wie etwa Wertschriften, zu der Bank zu transferieren, von der Sie die Hypothek erhalten. Dies wird häufig mit einem niedrigeren Zinssatz honoriert, da die Bank mit diesen Geldern arbeiten kann. Häufig können Sie auch Ihre Säule-3a-Vorsorge zu Ihrer Hypothekenbank übertragen und so nutzen, um den Zinssatz zu Ihren Gunsten zu verändern.

Wenn Sie mehr über die Möglichkeiten bei der Baufinanzierung erfahren möchten, sind die Experten der Schwyzer Kantonalbank oder der Walliser Kantonalbank gerne für Sie da! Lassen Sie sich von uns beraten und finden Sie so die Baufinanzierung, die ideal zu Ihnen passt.

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